Вся власть советам!

Этот лозунг большевиков после принятия Федерального закона РФ от 4 июня 2011 г. №123-ФЗ обрел новый смысл. В соответствии со статьей 161.1 до 4 июля 2012 года в многоквартирных домах (МКД), где не создано ТСЖ, нет управления жилищным кооперативом, собственники обязаны на общем собрании избрать совет дома.

Совет МКД – группа собственников, которая будет взаимодействовать с управляющей организацией (УО), контролировать ее работу, качество содержания и ремонта общего имущества, предоставляемых коммунальных услуг. Этот орган управления должен появиться в каждом доме, где более 4 квартир. Именно совет должен формировать повестку общих собраний собственников МКД и обеспечивать выполнение их решений. Но работать в полной мере он сможет только тогда, когда председатель, избранный на общем собрании, получит от собственников доверенность, которая позволит ему решать вопросы управления домом и предоставления коммунальных услуг. Доверенность можно удостоверить в ЖЭУ, организации, в которой работает или учится доверитель, управляющей компании либо в нотариальном порядке. Однако нововведения, целью которых было упростить участие собственников в управлении домом, привели к новым трудностям.

ВЫБОРЫ

Совет избирается на общем собрании дома, которое проводится сначала в очной форме, а потом, в случае отсутствия кворума, в форме заочного голосования. Если на собрании есть кворум, решение принимается простым большинством голосов, то есть 50% плюс один голос. Каждый собственник обладает числом голосов пропорционально площади своей собственности. На этом же собрании устанавливается количество членов совета.

Порядок проведения общего собрания регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. Чтобы оно было законным, требуется соблюдать все предусмотренные законом процедуры. Надо под роспись вручить уведомление о собрании всем собственникам МКД (в том числе и представителю собственника неприватизированных квартир) либо вывесить объявление на информационной доске, если такой способ оповещения принят общим собранием. О работе совет обязан ежегодно отчитываться. Переизбирается он раз в 2 года, если иной срок не установлен общим собранием. Если в вашем доме ранее были выбраны полномочные представители собственников либо домовые комитеты, в повестку дня собрания нужно включить вопрос о переизбрании или освобождении этих людей от предоставленных им полномочий.

– На то, чтобы выбрать совет дома, собственникам не зря дали целый год, – говорит сопредседатель общественного совета по ЖКХ Правобережной части Советского района, председатель совета дома по ул. Русской, 25 Надежда Кантер. – Надо разобраться в законодательстве, тщательно продумать основные документы, в числе которых положение о совете дома, дополнительное соглашение или изменения в договор управления, форма доверенности для подтверждения полномочий председателя. Безусловно, кандидат в председатели должен быть компетентным в вопросах ЖКХ. Для этого нужны не только знания, но и опыт.

В этом отношении, по словам Надежды Михайловны, многоквартирные дома, где есть активные и неравнодушные жители, находятся в более выгодном положении. Например, в ее доме по Русской, 25 работу по взаимодействию с УК начали в 2008 году, выбрали старших по подъездам и по дому. Они не только стали по мере возможности контролировать выполнение работ, но и вникать в техдокументацию, оспаривать приписки в отчетах, требовать обоснований при формировании тарифов на содержание и ремонт общего имущества.

– Конечно, все это давалось нелегко, – признает Надежда Кантер. – Но зато сегодня отношения нашего дома с управляющей компанией достаточно четко выстроены. Совет пополнился активными молодыми собственниками. Он контролирует ежемесячное потребление коммунальных ресурсов по общедомовому счетчику, требует соблюдения прозрачности всех расчетов, а также начал работу по согласованию существенных условий договора управления, которые регламентируют четкий порядок контроля качества работы УК.

ДОВЕРИЕ ИМЕЕТ ГРАНИЦЫ

Жилищный кодекс РФ позволяет наделить советы домов достаточно широкими полномочиями. В частности, подписывать акты выполненных работ, принимать решения о том, что и когда делать, в какие сроки. Но, как говорилось выше, для этого председатель совета дома обязан получить доверенности от собственников квартир.

– На практике оформление трудно осуществить, но без этого председатель не сможет реализовать свои полномочия, – говорит Наталья Сидельникова, помощник депутата горсовета Николая Ляхова. – Собственникам важно обратить внимание, не превышает ли полномочия председателя совета дома предлагаемая форма доверенности. Например, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме должно оставаться прерогативой общего собрания. Или если вы доверите председателю определять объемы и виды работ текущего и капитального ремонта, также может оказаться, что ваши права ущемлены. Председатель, к примеру, посчитает, что надо менять окна в подъезде, а собственникам важнее заделать межпанельные швы. Такие вопросы лучше оставить в компетенции общего собрания.

Вопросы, входящие в полномочия председателя совета дома:

- осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

- подписывать акты приемки оказанных услуг и выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ, акты о непредоставлении услуг или их ненадлежащем качестве;

- выступать в суде в качестве представителя собственников помещений МКД по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

УК + СОВЕТ ДОМА =…

После того, как поправки в ЖК РФ вступили в силу, управляющие организации начали активную работу по выборам советов домов.

– Наша управляющая компания уже много лет сотрудничает с полномочными представителями собственников МКД, их работа была во многом схожа с той, что теперь будут выполнять председатели советов, – говорит Мария Игнатова, начальник управления обеспечения и развития ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН». – Мы ведем разъяснительную работу, потому что понимаем: если в доме будет активный совет, взаимодействие с жителями станет более плодотворным, а работа управляющей компании – более эффективной. В советы домов мы предлагаем включить и директора предприятия Сергея Николаевича Распопова как представителя собственника (СО РАН) от неприватизированных квартир. Такие есть во всех домах, которые мы обслуживаем.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Если собственники сами не выберут совет дома до 4 июля 2012 года, инициировать общее собрание и провести выборы в трехмесячный срок должны будут работники администрации района. Но это лишь первый шаг. А как наладить работу этого органа, если в доме нет людей инициативных, разбирающихся в вопросах ЖКХ и, главное, готовых взять на себя ответственность за управление домом? Даже если собрание решит доплачивать председателю за его беспокойную деятельность, желающие занять эту должность вряд ли будут стоять в очереди.

Реформа ЖКХ идет уже семь лет, и изменений к лучшему пока не видно. Появятся ли они, когда власть перейдет к советам МКД? Ведь механизм осуществления этой власти нигде не прописан. Главный законодательный документ, определяющий отношения между собственниками и УО, – договор управления, утвержденный на общем собрании. Значит, каждому совету дома необходимо узаконить свои полномочия в этом документе. Ждать конкретных указаний от правительства бесполезно: оно не в состоянии учесть как особенности всех управляющих организаций, так и возможности конкретного совета дома. Поэтому изменения к лучшему если и будут, то только там, где советы смогут осуществить свою власть конкретными действиями.

Татьяна ОСИПОВА