Капитальный ремонт: платить придется всем

В декабре 2012 года Госдума приняла закон №271-ФЗ, который ввел изменения в Жилищный кодекс РФ и установил новый порядок проведения капремонта многоквартирных домов. Освобождены от уплаты взносов только жильцы ветхих и аварийных объектов. Минимальный размер платы в 2014 году составит 7,1 руб. с кв. метра площади квартир. За 25 лет предполагается отремонтировать все многоэтажки в стране.

Закон о капитальном ремонте вызвал большой резонанс в обществе. Но условия и порядок его реализации по-прежнему не ясны большинству людей. Между тем если собственники жилья в ближайшие два месяца не проведут общие собрания и не примут решение о способе формирования фонда капитального ремонта, то у них не останется выбора: вносить взносы придется в «общий котел». Ликбез по капремонту для жителей нашего района 22 октября и 14 ноября провел Общественный совет по реформированию ЖКХ при районной администрации. Следующее мероприятие по этой теме состоится 9 декабря с участием специалистов департамента энергетики и ЖКХ мэрии. Для тех, кто пока не вникал в нюансы законодательства по капремонту, будет полезна эта публикация.

Новая система

В Жилищном кодексе предусмотрены два варианта формирования фонда капитального ремонта МКД. Первый – перечисление обязательных взносов на специальный счет. Средства будут накапливаться в банке, их можно расходовать только на ремонт своего дома. Вопросы использования денег со спецсчета решает общее собрание собственников. На сумму, размещенную в банке, даже будет начисляться небольшой процент. Но вот если до срока, установленного в региональной программе капитального ремонта, работы выполнены не будут, все накопленные деньги уйдут на счет регионального оператора.

Второй способ накопления средств на капремонт предполагает перечисление взносов в «общий котел», то есть на счет регионального оператора. Он обязан выполнить капитальный ремонт, определенный областной программой, в установленные сроки. Средствами региональный оператор распоряжается сам, используя их и на ремонт других домов.

На региональном уровне 5 июля 2013 года был принят закон №360-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области». В соответствии с ним правительство НСО в ноябре утвердило программу, в которой установлена очередность работ для каждого дома, указаны сроки модернизации, виды и стоимость ремонтов. Она размещена на сайте www.degkh.ru. В программе, отмечают даже сами ее разработчики, пока много неточностей. Например, туда попала часть домов, уже отремонтированных по Федеральному закону №185. Обновлять программу должны не реже, чем один раз в год. Но смотреть и корректировать ее обязательно нужно самим собственникам!

Спецсчет или «общий котел»?

Платить за капремонт придется владельцам как жилых, так и нежилых помещений. Собственники сами решают, какой вариант формирования фонда капремонта для них предпочтительнее, ведь каждый дом имеет свои особенности. Представляется, что в первую очередь совету дома следует посчитать экономику. Если сумма взносов за 25 лет, на которые рассчитана программа капремонтов, больше той, что указана в региональной программе, имеет смысл открыть персональный счет для своего дома. Если же сборы невелики, стоит сдавать деньги в «общий котел» и надеяться на поддержку государства. Специальный счет можно рекомендовать новостройкам: до них очередь дойдет не скоро, и сама система, возможно, изменится за это время. Накопить требуется 40% стоимости капремонта. При открытии спецсчета можно принять решение и об увеличении взносов, чтобы быстрее набрать нужную сумму.

До середины января, то есть в течение двух месяцев со дня опубликования программы капремонта, в каждом доме необходимо провести общее собрание и принять решение о способе формирования фонда не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД. Если собрание проголосовало за специальный счет, то необходимо выбрать еще и его владельца. В домах, которые управляются ТСЖ или ЖСК, владельцем специального счета можно выбрать как товарищество или жилищный кооператив, так и регионального оператора. Если в ТСЖ входят несколько домов, владельцем спецсчета будет региональный оператор, как и в том случае, когда дом находится в ведении управляющей организации либо управляется непосредственно собственниками. Однако в многодомных ТСЖ решение об использовании накопленных средств все-таки принимают сами собственники на общем собрании.

Порядок действий

Общее собрание важно провести строго в соответствии со ст. 45 ЖК РФ. За 10 дней до него собственникам надо вручить сообщения с указанием повестки дня. Если предпочтение отдается специальному счету, то на собрании необходимо принять еще пять решений. Во-первых, о размере ежемесячного взноса на капремонт – он не может быть меньше, чем установленный правительством области. Во-вторых, утвердить перечень услуг или работ по капремонту – он тоже не должен быть меньше того, что предусмотрен региональной программой. В третьих, утвердить сроки проведения капремонта – не позже запланированных в программе; в-четвертых, принять решение о владельце специального счета. И, наконец, о кредитной организации (банке), где он будет открыт. Все эти формальности важны. К примеру, если собственники выбирают владельцем спецсчета регионального оператора, а не принимают решения по кредитной организации или она не отвечает установленным требованиям, выбор такой организации остается за региональным оператором. А он вряд ли станет подыскивать для вашего дома банк с оптимальными условиями.

Протокол общего собрания, оформленный по форме, следует направить региональному оператору. ТСЖ и ЖСК, избравшие формирование фонда на спецсчете под собственным управлением, должны будут открыть счет в банке, затем справку о его открытии и копию протокола направить в Государственную жилищную инспекцию Новосибирской области.

Если собственники в месячный срок не провели общее собрание, инициировать его должна администрация района. За тех, кто не сможет организоваться, решение в итоге примет орган местного самоуправления. Оно будет однозначным: платить в «общий котел». При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников МКД, обязаны будут заключить договор о формировании фонда капремонта с регоператором. Если они откажутся подписать договор, этот вопрос будет решаться судом.

Собственники могут поменять способ накопления средств. Однако уйти от регионального оператора не так просто: деньги будут поступать на его счет еще в течение года со дня решения собрания, и только потом начнут аккумулироваться на спецсчете дома. Так что сейчас очень важно принять решение!

Платить за капремонт новосибирцы начнут с 1 апреля 2014 года. Правительство области определило регионального оператора – это некоммерческая организация «Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области». На ее официальном сайте указаны такие координаты: Новосибирск, ул. Каменская, 3, оф. 22, тел. 223-40-47, 223-37-26, e-mail: info@fondgkh-nso.ru, www.fondgkh-nso.ru. Консультации по капитальному ремонту проводятся по телефону 8-913-396-12-87. Но проще, пожалуй, обратиться в отдел энергетики и ЖКХ администрации нашего района к Елене Петровне Фуфаевой (к. 219, тел. 228-86-80). Она не только ответит на вопросы, но и даст методические материалы.

Татьяна ОСИПОВА