Жилье приблизилось к себестоимости

К моменту наступления кризиса рынок новосибирской недвижимости заполнился товаром практически до предела. К концу 2008 года в Новосибирске построили явно больше жилья, чем способны приобрести покупатели – более миллиона квадратных метров. В результате конкуренция выросла в разы, а цены стали неуклонно падать. О перспективах новосибирского рынка жилья рассказали директор аналитического агентства RID Analytics Елена ЕРМОЛАЕВА и ведущий аналитик агентства «Жилфонд» Александр АСТАХОВ.

В декабре 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилья составила 47 тыс. руб., а в январе цена упала еще на 3%. С учетом инфляции и скидок, которые стали предлагать почти все строительные компании, за минувший год цена жилья упала на четверть, а спрос и объем продаж снизились в разы. Если еще весной прошлого года в одном агентстве продавалось около десяти квартир в месяц, то в начале 2009-го продажа даже одной квартиры в месяц стала событием.

Сегодня для тех покупателей, которые готовы сравнительно быстро рассчитаться за жилье, скидки на квартиры составляют до 15%. Цены продаж неуклонно приближаются к себестоимости. Оставшиеся на рынке строители срочно пересмотрели стратегию работы, сократили количество персонала и сконцентрировали все усилия на завершении объектов высокой степени готовности.

Работы по возведению домов, строительство которых находится на уровне фундамента, каркаса или первых двух-трех этажей, сегодня временно заморожены и неизвестно когда продолжатся. По оценкам экспертов, из всего объема строящегося жилья заморожены работы примерно на половине объектов. Часть компаний продолжат строительство, другие будут вынуждены продать свой долгострой и покинуть рынок. Заморозка коснулась не только едва начатых домов. Многие объекты на последних стадиях строительства сегодня тоже крайне медленно продвигаются – ведь финансовых поступлений в компании нет. А при попытке достроить на кредитные средства банковские проценты могут сделать дома попросту неокупаемыми.

Администрация области попыталась помочь строителям, объявив тендер на покупку социального жилья по 36 тыс. руб. за кв. м, но с условием, что на полученные деньги объекты будут достроены и сданы не позже чем через полгода. Однако для большинства игроков рынка эта услуга оказалась медвежьей, поскольку выяснилось, что малометражных квартир, которые готовы приобрести власти, сегодня почти не строят. А за те средства, которые компании получили бы за пару однокомнатных угловых, завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки нереально.

Глядя на падение цен на недвижимость, кто-то с удовольствием потирает руки, вспоминая, что строительная отрасль всегда славилась своими сверхприбылями, а теперь и для них пришло, наконец, время затянуть пояс. Елена Ермолаева отметила, что всеобщая радость по поводу снижения цен на недвижимость сегодня происходит от незнания рыночных механизмов происходящего.

– Как бы ни упала цена на жилье из-за наступившего кризиса, наши с вами зарплаты упадут еще больше, поэтому надо желать вовсе не падения цен, а остановки кризисных явлений, – объяснила эксперт.

Александр Астахов не согласился с нею. В качестве примера он рассказал шуточную историю о том, как директор магазина обучал продавца очков назначать цену: «Когда покупатель спрашивает, сколько стоят очки, говори: «100 долларов»! Если он не моргает, говори: «За оправу»! Если он снова не моргает, продолжай: «И за стекла 100 долларов»! Если он все еще не удивлен, добавь: «За каждое»! По словам Астахова, примерно по такому принципу и формировались цены на жилье до 2007 года, когда спрос явно превышал предложение, а ипотечные кредиты раздавались направо и налево.

Сегодня вышеописанная ситуация изменилась кардинально. Те, кто покупал квартиры в качестве выгодного вложения средств, уже давно удовлетворили свои потребности. Те, кто нуждался в жилье, по-прежнему не способны его приобрести. Между этими двумя полюсами категорий покупателей остались те, кто с течением времени готов улучшить свои жилищные условия, продав старую квартиру и купив новую, добавив накопленные деньги. На этот сектор сегодня и делается основная ставка, и чудес здесь быть не может. Ведь вторичный рынок жилья подешевел хоть и не так сильно, как новостройки, но динамика роста цен на нем тоже отрицательная.

По прогнозам Астахова, спад экономики будет длиться не меньше 7-8, а то и 10 лет, поскольку по одной из экономических теорий он составляет около четверти цикла развития. Однако внутри этого спада тоже будут свои подъемы, которые помогут людям пережить кризис и настроиться на позитивный лад. Александр сравнил этот процесс с восприятием погоды, когда после 30-градусного мороза человек выходит на улицу, а там всего-то минус 22. И это называется «слава богу, потеплело».

По мнению Астахова, потребительское представление о подходящей недвижимости скоро должно измениться. С советских времен, когда квартиры не продавались, а выделялись, люди привыкли держаться за свои районы. До сих пор отчетливо просматривается тенденция, что при выборе новой квартиры покупатель предпочитает остаться в том же районе. Но город растет вширь, а не внутрь, и новое жилье на окраинах гораздо доступнее по цене, а ипотека стала неподъемной для покупателей.

Для жителей Москвы стало нормой, что от места проживания они добираются до места работы в центр не менее часа на метро. Такое же будущее рано или поздно ожидает, по мнению эксперта, и строящийся Новосибирск. При острой необходимости в собственном жилье люди будут вынуждены сменить район проживания, и никакой трагедии в этом нет.

Когда речь идет о покупке собственной квартиры, ее не зазорно приобрести в Снегирях, Бердске или даже Искитиме. Впрочем, места массовых недорогих новостроек, как отметил аналитик, не настолько удалены от центра Новосибирска, как вышеприведенные примеры. Много жилья в последние годы построено в Дзержинском и Октябрьском районах. А самое обширное строительство неподалеку от Академгородка активно ведется в наукограде Кольцово.

Мария ШКОЛЬНИК