Если менять УК

Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязательства? Достаточно ли принять решение о смене УК большинством голосов собственников? Как себя вести, если УК передать дом отказывается? На эти вопросы ответил замначальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Николай МАЛАЙ.

Решение о выборе новой управляющей компании, принятое большинством голосом собственников многоквартирного дома на общем собрании, важно реализовать.

Если собрание проводилось в заочной форме, то должны быть подлинники уведомления о проведении собрания, реестра вручения или почтовой рассылки уведомлений и бюллетеней голосования, позволяющие проверить легитимность протокола. В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ все собственники или, по крайней мере, обладающие большинством голосов, должны заключить с новой УК договор управления (с даты передачи управления). А это означает, что на общем собрании должен быть утвержден проект договора управления, содержащий его существенные условия (ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления с прежней УК в одностороннем порядке возможно только в соответствии с действующим законодательством (то есть по соглашению сторон или по решению суда) при истечении срока договора, если одна из сторон заявила о расторжении этого договора (ч. 6, ст. 162 ЖК РФ), или на основании решения общего собрания и при наличии надлежащим образом оформленных актов о невыполнении управляющей организацией своих обязательств по договору управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники, которые осуществляли платежи прежней УК и тем самым вступили с ней в договорные отношения, должны подать ей заявление о расторжении заключенного таким образом договора управления (с даты начала управления новой УК).

Только при наличии указанных выше условий новая УК может достаточно обоснованно потребовать передачи управления домом, а в случае отказа или ухода прежней УК от процесса передачи документации должна обратиться в государственные надзорные органы (УВД, прокуратуру) или суд по факту самоуправного действия (бездействия) передающей стороны, в том числе потребовать возврата незаконно принятых платежей, а также платы за пользование средствами этих платежей.

Из содержания ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ следует, что надлежащим образом оформленный акт передачи документации является актом передачи управления домом новой УК, которая обязана приступить к выполнению своих обязательств через 30 дней после даты передачи документации, указанной в этом акте.

Особо хотел бы отметить еще несколько моментов. Управление многоквартирным домом – обязанность собственников помещений в этом доме. Отношения собственников с УК – это хозяйственные отношения по реализации жилищных прав граждан на управление многоквартирным домом, и защита этих прав производится в порядке, установленном статьей 11 ЖК РФ, т.е. в судебном или административном порядке. Возмущение собственников по поводу невыполнения УК своих обязательств по договору управления справедливо, но оно ничтожно, если не оформлено соответствующим актом согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме или Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам. С момента реализации собственниками решения общего собрания о выборе новой УК (заключение нового договора управления) и расторжения договора (подача заявления) с прежней УК вся полнота власти в этом вопросе переходит к новой УК.

Привлечение собственниками и новой УК к решению своих проблем третьих, не уполномоченных на то лиц (органов исполнительной власти, СМИ) говорит о том, что ни собственники, ни эта УК как минимум не понимают до конца процессы управления многоквартирными домами и смены способа управления или УК, а как максимум – пытаются решить свои проблемы чужими руками.

Данная статья указывает не только какие нарушения происходят при смене УК, но и вообще при смене управления домом. Правонарушения происходят повсюду и в основном от незнания законов нами, пользуются малой активностью населения, не умению защищать свои права на ранней стадии правонарушения, от нашего равнодушия-тепло, течет, подметают и ладно, хорошо ... я плачу. А защищать пусть другие. Как совсем плохо - тогда все плохие. У нас тоже правонарушения произошли. И Обратились по инстанциям как положено, только в УВД не ходили, не знали. И предлагаю вам статью, которую написала как размышление по данной теме.
Мое мнение, что недоработки законодательства, позволяют трактовать жилищный кодекс, как кому угодно. Разобраться во всех тонкостях очень сложно. Каждому гражданину было дано право, приватизировать свою квартиру, приобрести право собственности на жилище, т.е. только на то, что внутри дома, квартиру.
Перечень состава общего имущества излагается в законодательстве (ст.36 ЖК РФ), бремя (обязанность) его содержания установлен (ст.39 ЖК РФ). Но это право гражданина-собственника ни какими документами не подтверждается.
Не надо забывать, что помимо гражданина-собственника, собственником жилья является городская и т.п. муниципальная власть. Она как была собственником жилого фонда до реформы, так и после реформы
останется собственником жилого фонда города, муниципального образования.. В настоящее время существует абстрактное понятие собственности на общее имущество многоквартирного дома, на придомовую территорию, на право пользования данным имуществом в целях и во благо проживающих в данном доме жителей. Законодательство надо принимать так, что бы в нем не было двойного осмысления, или фраз "иные". Брешь в сети законодательства хорошая лазейка для нечистоплотных чиновников.
Заметьте, что еще 2008 г. слово собственник применялось только в отношении гражданина, приватизировавшего жилье. У него было огромное поле деятельности в выборе как управлять своим домом. Появились лидеры в этом направлении. А сейчас все чаще и чаще с экрана телевидения звучит - органы местного самоуправления или города как собственники жилья имеют такое же права, как и другие собственники жилья. При этом забыли, что именно данный "собственник" бросил свое жилище без капитального ремонта, не проводимого многие годы, на плечи тех, кто впервые приобрел право собственности на жилье, заработанное своим трудом и не за один год жизни.
Забыли, что обещали гражданину-собственнику привести в надлежащие состояние жилищный фонд, а затем передать его под управление и эксплуатацию гражданам. Для реализации данного обещания был создан фонд содействия по капитальному ремонту многоквартирных домов, 185-ФЗ, региональные программы, в том числе и по Ленинградской области. Только для реализации данных программ установлены определенные правила. Выполнение этих правил возложено на органы местного самоуправления, районные и региональные власти. Для гражданина-собственника другая проблема, другие условия в той же игре. Не выполнишь эти условия и правила, твой дом навсегда останется без ремонта. А может еще раз что-то или кто-то придумает, как решить эту проблему, веками решаемую из «кармана» населения.
В тоже время собственник- город или орган местного самоуправления имеет доход от договоров социального найма, а вот участия в управлении, финансировании капитального ремонта, текущего ремонта общего имущества дома не принимает - то есть напрочь забывает, что он "собственник". Гражданин, проживающий по договору найма, в жилье, где собственником является органы местного самоуправления, лишен права выбирать, участвовать, принимать решение, нести ответственность за общее имущество дома, но оплачивает его, то есть исполняет часть обязанностей «собственника» муниципального жилья.
Вряд ли бы появилось столько фиктивных ТСЖ, непосредственного управления многоквартирным домом по всей стране, в том числе и в Кингисеппском районе, если бы данное право было предоставлено всем гражданам, проживающим в доме, вне зависимости на каких правах они проживают в доме.
Как только возникает право граждан-собственников по выбору управления многоквартирным домом , пусть маленького, но своего дома, тут же появляется "собственник", не проживающий, но решающий, как жить этим собственникам в данном доме. И реализует свое право голосами, выраженными в квадратных метрах, разделяя граждан на собственник- не собственник. Восстановление же нарушенных прав, приведение их соответствии с законодательством, гражданам придется доказывать в суде.
Козлова Татьяна Викторовна
кв. Ленрыба пос. Усть-Луга

Ответить

15.02.2011, 13:52 Николаич

В Договоре с ГУП ЖКХ ,к примеру, управляющая организация обязана выполнять около 20 пунктов. Никаких актов не надо, конь не валялся...! Попробуйте домик небольшой позаимствовать у нашей УК , возникнут те же проблемы. И решать их,как бы нам не хотелось. придется только в суде. Сложно расставаться с доходным местом,это же бизнес,семья, дети, а вы со своими лестничными клетками, пунктами, Статьями . Колхозникам вот не везет, деньги надо брать в банке под проценты и "пахать". А тут деньги сами несут , в лучшем случае пожурят на завалинке КОММЕНТАРИЙ или ФОРУМ.

Ответить

14.02.2011, 05:46 олег

Попытки "затолкать" дело в суд, несут в себе большую опасность для жителей. Судиться с протеже чиновника просто бесполезно. Суд у них "корманный". Есть уже прецеденты таких попыток, когда Советский районный суд выносит 15-17 решений, в пользу одной группы лиц, нарушающих не только права граждан, но и постановления правительства РФ.
После этого, вообще любая борьба. Все инстанции будут ссылаться на судебное решение, даже если оно противоречит закону и здравому смыслу.

Ответить

07.02.2011, 14:55 local

Дублирую свой пост к комментариям высказываний прокуратуры:
Автор статьи пытается собственным образом трактовать статью 162 ЖК, так как в ней не написано, что является критерием неисполнения обязательств УК. Так, практически в кадом доме нерегулярно убирают лестничные площадки. И если жильцы нашли время и составили хотя бы один акт неисполнения данной услуги, то это уже можно считать фактом неисполнения обязательств по договору. Н.И. Малай же, как впрочем и прокуратура, пытаются в данном случае направить жителей в суд, заведомо понимая, что процедура рассмотрения в суде достаточно длительная: то юрист компании "заболеет", то "в другом процессе", а там, гядишь, либо ишак сдохнет, либо шах помрет.

Ответить

06.02.2011, 05:18 Олег

Есть подозрение, что в данном случае власть, преследует интересы "своих".
В частности, вышеуказанный г-н Малай уже был замечен в административной "поддержке" интересов навязанной людям УК, в поселке Благовещенский. После чего его сын внезапно получил участок стоимостью более 3млн. и быстренько построил дом.
Если в данном случае, имеет место "административный ресурс", то этим всё и объясняется.Не удивлюсь, что даже в суде доказать законность требований жильцов о смене УК, не получится.

Ответить

05.02.2011, 11:21 Анна

Почему это исполнительная власть - не уполномоченное лицо?
Если права граждан ущемляют, то куда еще им обращаться?
"Госуда́рство — это особая форма организации общества, обладающая определёнными средствами и методами применения власти внутри общества, устанавливающая определённый порядок взаимоотношений между членами общества". То есть, государственная власть, вообще-то, может вмешаться. Вопрос, правда, - на чьей стороне.

Ответить

05.02.2011, 11:12 Замечатель

При чтении последнего абзаца статьи возникают вопросы:
- "ни собственники, ни эта УК как минимум не понимают до конца процессы управления многоквартирными домами и смены способа управления или УК" - это значит, что государство установило такие процессы и способы, что понять их не может никто - ни собственники (физические лица), ни организации (УК)? А кто тогда понимает? Только Н. Малай?
- В статье красной нитью проходит мысль "не пущать!". Это позиция государственной власти в лице Николая Малая, вообще, по вопросам перехода собственников от управляющей компании, которая только собирает деньги, но ничего не делает, к другой? Или это позиция Николая Малая как частного лица по поводу ухода собственников именно из ЖЭУ-85?
Почему, когда тебя просто грабят:"Возмущение собственников по поводу невыполнения УК своих обязательств по договору управления справедливо",
то это "ничтожно"? Типа деньги плати в любом случае, а переходить не имеешь права?
Спите, жители Багдада.

Ответить

03.02.2011, 16:48 local

Жилищный кодекс. Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

(Это касательно высказывания о роли и месте ОМСУ в данной проблематике, особенно п.1)

Ответить