Дача не для плача

Как правильно продать и купить садовый участок

Число сделок купли-продажи садово-дачных участков, оспариваемых в суде, существенно больше, чем споров по сделкам с жильем. Главная причина – правовая неграмотность населения и надежда на «рассейское авось».

Для земельных участков, как и для квартир, применимо понятие юридической чистоты. Запреты, обременения, аресты и иные факторы могут иметь неблагоприятные юридические последствия для покупателей «грязных» объектов недвижимости, вплоть до судебной отмены сделок и потери денег. Чтобы дача не стала причиной плача, потенциальным покупателям садово-дачных участков необходимо знать:

1. Не всякий участок, расположенный на территории узаконенного садоводческого или дачного общества, подлежит продаже. Продать можно только приватизированный участок земли, на который у продавца имеется свидетельство о праве собственности, полученное в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). Собственность на землю влечет применение других вещных прав: завещание, дарение, залог, обмен. Иные административно-правовые формы землепользования (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, сервитут) права продажи земельного участка не дают (ч. 4 ст. 20 и ч. 2 ст. 21 Земельного кодекса (ЗК РФ). Если вы хотите купить садовый или дачный участок, необходимо в первую очередь попросить продавца предоставить подлинник свидетельства о праве собственности на землю и членскую книжку садовода. Сверьте номера и площади участка по свидетельству и книжке – они должны совпасть. 2. Даже свидетельство о праве собственности не гарантирует покупателю отсутствия «подводных камней», которые могут омрачить сладкое слово «собственность». Перед покупкой понравившегося вам участка обратитесь в правление товарищества, в котором он находится, поинтересуйтесь его историей и владельцами. Есть риск купить «кота в мешке». За владельцем участка могут числиться долги по взносам, электроэнергии (такая ситуация часто встречается). В этом случае предлагаются три варианта: потребуйте от продавца погашения долгов, сами погасите долг и на эту сумму уменьшите плату за участок либо откажитесь от покупки.

Есть еще один момент, который нужно выяснить в правлении: возможно, участок находится в состоянии раздела между разведенными супругами, наследства умершего, на участок наложен арест по решению гражданского или уголовного суда, участок имеет иные обременения или ограничения на сделки гражданского оборота. Следует отказаться от покупки спорного, арестованного или обремененного участка.

Чем чревата покупка участка с долгами? Закон разделяет понятия «землепользование» и «членство» в товариществе. Покупка участка не влечет автоматического членства покупателя в товариществе. Ни правление, ни его председатель не обладают полномочиями приема граждан в члены товарищества – законом «о садах» это отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов или собрания уполномоченных. Чтобы покупателя земельного участка приняли в товарищество, сначала продавца необходимо из него исключить. Наличие двух членских книжек на один участок не допускается. Юридический момент возникновения членства в товариществе – решение собрания о приеме. Садоводческое товарищество в сделке купли-продажи не участвует, но вступление в него и выдача членской книжки происходят только через его органы управления.

Если за участком продавца есть долги, покупателя могут не принять в товарищество до их погашения. Земля землей, но для нормального занятия садоводством нужны вода, электричество, дорога, охрана, иные услуги. Для этого необходимо установить правоотношения с товариществом в форме членства в нем. Право пользования инфраструктурой есть только у членов: они вносят целевые, членские взносы, оплачивают потребление электроэнергии. Без оформленного членства правление товарищества не обязано обеспечивать покупателя водой и энергоресурсами. Жаловаться в этом случае бесполезно: если правоотношения не установлены, не наступают обязательства сторон. Как правило, товарищества отказывают в переоформлении членства до полной оплаты долгов.

3. Важный момент, возникающий при продаже участка, – имущество и строения на нем. Закон разделяет понятия «земельный участок» и «строение». Получение свидетельства о праве собственности на земельный участок не порождает автоматического возникновения права на строения на нем.

Ст. 7 ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемый закон о дачной амнистии) регулирует порядок регистрации прав собственности на строения в действительно упрощенной форме. Нет необходимости вызова и оплаты БТИ. Для оформления собственности на строение необходима декларация, которая заполняется его владельцем. Декларируются размеры строения, этажность, материал.

Несмотря на кажущуюся простоту и понятность заполнения декларации, рекомендую обратиться за помощью к профессионалам. В отделе регистрации прав по Советскому и Первомайскому районам (ул. Терешковой, 21а) на первом этаже есть отдел ГУП «Техцентр НСО» (БТИ, тел. 333-36-76). Его юрист квалифицированно и грамотно составит декларацию за 27 руб., а пенсионерам и льготникам – за 13 руб. 50 коп.

При неправильном заполнении декларации неизбежен отказ в регистрации, потеря времени, нервов и денег. Продавая участок со строением, составляйте одновременно договоры купли-продажи и оплачивайте регистрационную пошлину за каждый продаваемый объект недвижимости.

4. Расчет. Деньги за участок можно передать как до регистрации сделки купли-продажи, так и после нее. При покупке участка покупатель обязательно должен взять с продавца расписку о получении денег. Гражданский кодекс РФ не предъявляет определенных требований к оформлению расписки. В большинстве случаев она не нуждается в нотариальном заверении и обладает полной юридической силой. Рекомендации, предлагаемые юристами и Интернетом, таковы. Продавец обязан составить расписку лично в рукописной форме с указанием фамилии, имени, отчества (полностью), паспортных и регистрационных данных, суммы (числом и прописью), указания продаваемого объекта, даты, подписи и ее расшифровки. В расписке нежелательны исправления и сокращения. Рекомендуется составить акт о передаче денег с участием двух сторонних лиц. В случае форс-мажорных обстоятельств это будет неопровержимый финансовый документ.

5. В юридически правильном оформлении сделки купли-продажи земельных участков должны быть заинтересованы и продавцы. Собственники участков внесены в единый государственный реестр собственников недвижимого имущества. Сведения о собственниках и объектах недвижимости передаются в налоговые органы. Если сделка купли-продажи участка не зарегистрирована в УФРС и продавец не выведен из реестра собственников, налоговая инспекция на законных основаниях будет продолжать требовать оплаты земельного налога в соответствии со ст. 42 ЗК РФ и ст. 388 Налогового кодекса РФ. За несвоевременное внесение земельного налога начисляется пени. При ее неуплате налоговая инспекция вправе инициировать судебное или исполнительное дело по принудительному взысканию земельного налога или дело о принудительном прекращении права собственности на землю в случае злостного уклонении от оплаты земельного налога более трех лет подряд. В последнем случае земля отчуждается первичному собственнику – органу государственной власти или местного самоуправления. Покупателю придется долго доказывать в судах, что он купил отчужденный участок и является его владельцем. От теневой сделки купли-продажи проигрывают и продавец, и покупатель.

Договор купли-продажи можно составить в любой нотариальной конторе или агентстве недвижимости. Они выступают гарантами верного оформления документа. За его составление придется внести сумму существенно меньшую, чем стоимость земли.

Чтобы ваша дача не дала повода для плача, проведите правовую ревизию земельного участка и оформите сделку купли-продажи как положено.

Людмила ЛАЗАРЕВА, председатель ассоциации «Академ-сады» -----------------------