Чтобы работать оперативно и качественно

В ближайшее время ФГБУ «ЖКУ ННЦ» начинает тарифную кампанию. О том, какие нововведения будут предложены на рассмотрение собственникам жилья, рассказал временно исполняющий обязанности директора управляющей организации Валерий Кисс.

1. Тарифы принимать на три года.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (МКД) устанавливается собственниками с учётом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год. При этом виды и объёмы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД определяются с учётом обязательных требований, предусмотренных законом (Постановление Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года «Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»), и результатов весеннего и осеннего осмотров домов.

– Проведение общего собрания – длительная, непростая процедура и для советов домов, и для управляющей организации, – отмечает врио директора ФГБУ «ЖКУ ННЦ» Валерий Кисс. – Именно поэтому мы решили предложить собственникам помещений в многоквартирных домах устанавливать стоимость работ и услуг (тарифы) на три года: определить стоимость за содержание квадратного метра общего имущества с 1 января 2022 года и увеличить данную стоимость на прогнозный индекс роста потребительских цен для 2023 и 2024 годов.

Как поясняет Валерий Кисс, если собственники помещений в многоквартирных домах будут принимать тарифы на три года, то работники ФГБУ «ЖКУ ННЦ» смогут тщательнее подходить к подготовке тарифной кампании и уделять больше внимания  жителям МКД, по которым идёт согласование тарифов. Ведь даже у одинаковых домов есть свои особенности.

– Эти нюансы можно упустить, если мы готовимся к голосованию по тарифам на всех домах единовременно, – подчеркивает руководитель управляющей организации. – Кроме того, наши сотрудники могли бы больше времени уделить тем домам, в которых отсутствуют советы домов и общие собрания в последние годы вообще не проводились. По закону бремя содержания общего имущества многоквартирных домов несут собственники и наниматели, но их пассивность приводит к тому, что из-за очень низких тарифов выполняется не весь объём необходимых ремонтных работ.

2. Разделить содержание жилья и текущий ремонт.

Жилищным кодексом РФ установлено требование к договору управления МКД, согласно которому управляющая организация обязана за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Виды, объёмы работ и услуг и их стоимость для конкретного дома содержатся в «Перечне работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также определение стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения».

– Хотя в наименовании документа звучит слово «ремонт», ранее по требованию жителей с целью снижения величины тарифа в перечень включался только один раздел – «Работы и услуги по содержанию», а ремонт оформлялся отдельным документом под названием «Дополнительный текущий ремонт», – поясняет Валерий Кисс. – Часто можно слышать такую фразу: в доме всё должно делаться за счёт «содержания». Это в корне не верно. Договор управления МКД – это по сути договор подряда. При этом подрядчик, которым является управляющая организация, обязан выполнять только те работы, которые включены в Перечень. Особенностью договора управления является обязанность управляющей организации своевременно выявлять все дефекты на МКД и предлагать собственникам принять решение о необходимости выполнения ремонтных работ и источниках их финансирования. В нашем случае в содержание включено только обслуживание дома: уборка подъезда и придомовой территории, подготовка инженерных систем, очистка крыш от снега, сбивание сосулек и так далее. При этом в тарифе не предусмотрены средства на материалы и заработную плату сотрудников для производства ремонтных работ. Это привело к тому, что многие срочные ремонты выполняются управляющей организацией за счёт средств, которые должны направляться на модернизацию и техническое перевооружение. Ведь весьма проблематично каждый раз выносить на общее собрание вопрос по сбору средств, если внезапно сломался выключатель в электрощитовой или потёк кран в подвале.

В связи с этим ФГБУ «ЖКУ ННЦ» изменило подход к формированию «Перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества...».

– Он стал прозрачным: в нём перечислены все отдельные виды работ и их объём. Например, расшифровали, что входит в техническое обслуживание конструктивных элементов и их стоимость. Кроме того, в перечень внесены минимальные объёмы работ по текущему ремонту, в том числе штукатурка, покраска, замена отдельных элементов водосточной системы, ремонт перил, покраска бордюров, замена замков на дверях в техпомещения, замена кранов, выключателей, лампочек и т.д. Эта часть не обязательно вся должна выполняться. Если какие-то работы не понадобятся, возникнет экономия средств, которая останется на счёте дома, – поясняет Валерий Кисс.

Необходимость такого подхода продиктована, во-первых, запросами собственников: люди будут понимать, за что они платят. Сегодня нередко собственники задают вопросы: а что входит в эту строчку? Отсутствие информации трактуется как «вы ничего не делаете». Во-вторых, вырастет оперативность выполнения работ: не придётся проводить голосование по каждому выключателю или крану, требующему замены. Или тот же ремонт швов в панельных домах: практика показывает, что каждый год в той или иной квартире возникает необходимость их ремонта. Поэтому проще заложить в перечень определённое количество погонных метров, и затем уже спокойно выполнять работы. В-третьих, повысится надёжность всех систем дома: работники управляющей организации будут своевременно выполнять планово-предупредительный ремонт.

3. Создавать «подушку безопасности».

Сегодня все собственники платят взносы на капитальный ремонт в Фонд модернизации ЖКХ, но Региональной программой в большинстве домов работы предусмотрены через 5-20 лет. За это время может возникнуть непредвиденная ситуация, например, потечёт кровля или случится авария на коммуникациях. Хорошо, если дом получает средства от сдачи имущества в аренду, за эти деньги можно выполнить ремонтные работы. А если никаких резервных средств на счёте нет?

– Многие дома, где собственники по-хозяйски относятся к общему имуществу и думают о будущем, приняли решение о включении в тариф особой статьи – непредвиденный неотложный ремонт (ННР), а полномочия по принятию решений о проведении ремонта за счёт этих средств в соответствии с Жилищным кодексом переданы совету МКД, – разъясняет Валерий Кисс. – Оплата на ННР ежемесячно вносится равными частями и создаёт подушку безопасности для жителей. Имея резервные средства на счёте, собственники могут не волноваться за то, что в случае форс-мажора им нужно будет откуда-то взять средства на ремонт. Как правило, это суммы большие. Но когда крыша течёт и деньги нужны прямо сегодня, невозможно установить целевой сбор и ждать ещё три года. Те дома, где принят сбор на непредвиденный неотложный ремонт, застрахованы от подобных ситуаций. А главное, при установлении взноса на ННР можно уменьшить тариф в части стоимости работ по текущему ремонту.

Как подчеркивает руководитель ФГБУ «ЖКУ ННЦ», изменения в подходах к формированию тарифов, предлагаемые управляющей организацией, позволили бы оперативно и качественно выполнять работы, необходимые многоквартирному дому, без лишних затрат времени и бюрократических проволочек.

Подготовила Татьяна ОСИПОВА