Земля, и деньги, и права…
Земля, и деньги, и права…
Рейдерская атака городских властей на земли организованных садоводов, юридически оформленная депутатским благословением нового Генплана Новосибирска 26 декабря 2007 г., создала прецедент для крестового похода на ликвидные пригородные земли Новосибирского района, в которых размещено порядка 500 садовых обществ.
Происходящее с землей я называю ее «чубайсизацией» с последующим созданием института земельных олигархов по образу и подобию топливно-энергетических и иных ресурсных олигархий. Решения Новосибирского облсовета от 20.03.2008 г. и сельсовета Барышева (где расположены ключевские и ботсадовские садоводческие товарищества) от 27.03.2008 г. о передаче 800 га барышевских земель Новосибирску для целей создания технопарка смешали в психологический коктейль тревогу, любопытство и рыночные рефлексы дачников. Информация о целесообразности, порядке, основных подводных камнях, цене приватизации садовых участков нуждается в упорядочении и кристаллизации в головах дачников в форме практического руководства к действию.
О целесообразности приватизации садовых участков. Оформить участки в собственность в городе и пригороде необходимо по следующим основаниям. Как правило, организованные садоводы являются членами садоводческих товариществ, которым ранее земля отводилась как юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование. Это значит, что члены товарищества являются пользователями, а не собственниками садовых участков. Собственник земли – орган местного самоуправления. В случае возникновения государственных или муниципальных нужд в землях, находящихся в бессрочном пользовании, производится их изъятие. При этом пользователям компенсируется только стоимость посадок и построек, а садоводческому товариществу как юрлицу – стоимость инфраструктуры (при условии, что она создана на законных основаниях). Выкуп земли у несобственников законом не предусмотрен.
Если садовые участки оформлены в собственность, то их изъятие для гос- или муниципальных нужд осуществляется исключительно в порядке выкупа, что регулируется специальной нормой – ст. 55 Земельного кодекса. Согласно ч. 2 этой статьи «принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда». Если вас не устраивает выкуп, предлагаемый органами государственной власти или местного самоуправления, вопрос решается в суде. Минимальная цена, подлежащая выплате собственнику участка, – кадастровая стоимость земли. Средняя кадастровая стоимость земель, например, ботсадовского «куста» – 30 руб. за 1 кв.м, или 18 тыс. руб. за 6 соток. Экономическая целесообразность стать собственником земли налицо.
Если садовые участки находятся в аренде, то есть в пользовании, ограниченном сроком аренды, то приватизировать их надо как можно быстрее.
О типах приватизации садовых участков. Как известно, качество российских законов определяется интеллектом законодателей, поэтому понимание и трактовка принимаемых ими законов – сплошная головная боль. Большего противоречия в семантической и юридической нагрузке такой неправовой идиомы, как дачная амнистия, в российском законодательстве нет. Дачной амнистией неудачно назван ФЗ №93 от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Правовое назначение закона – упрощенное, ускоренное, дешевое, но неполное оформление собственности.
По закону о дачной амнистии гражданин имеет право получить в собственность бесплатно один земельный участок в РФ (на территории НСО – от 4 до 12 соток). В рамках этого закона порядок оформления права собственности на участок таков:
1. Член садоводческого товарищества самостоятельно составляет схему участка (форму, размеры, площадь, согласовывает границы с соседями по смежеству, с землями общего пользования – с правлением).
2. Получает в правлении заключение о членстве в обществе, подтверждение нахождения участка в границах товарищества и соответствия схемы участка его фактическим данным, заверяет подписи соседей-смежников.
3. Гражданин обращается в Администрацию Новосибирского района по адресу: Новосибирск, ул. Свердлова, 14 с заявлением (на имя главы Администрации Новосибирского района В. Саблина) о предоставлении ему садового участка в собственность. При приватизации участков, расположенных в черте Новосибирска, заявление направляется в департамент земельных отношений и градостроительства мэрии по адресу: Красный пр., 50, к. 501. К заявлению прилагаются: план участка, заключение правления, копия паспорта (страницы с ФИО и пропиской). Все – в 2 экземплярах.
4. В 2-недельный срок администрация района обязана принять распоряжение о передаче земельного участка в собственность.
На этом действие дачной амнистии заканчивается. Все эти мероприятия не требуют затрат. Решения органа власти достаточно для защиты личных прав собственника, и в случае возникновения государственных или муниципальных нужд его садовый участок подлежит выкупу по рыночной цене. Но распоряжение администрации не является свидетельством о регистрации прав собственности и не порождает права на продажу, залог, дарение, наследование и т.д. Сделки с землей требуют нотариального оформления, что в свою очередь требует свидетельства о праве собственности. В этом ограниченность, или неполнота, приватизации по закону о дачной амнистии.
1 марта 2008 г. вступил в силу ФЗ №221 от 07.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости». Он регулирует порядок оформления прав собственности на садовый участок и находящихся на нем строений с регистрацией и получением свидетельства о праве собственности в органах юстиции. Этим законом вводятся новые понятия: кадастровый паспорт и межевой план участка. Отсюда следует обязательность межевания, то есть проведение инструментальных работ по установлению достоверных количественных характеристик земельного участка. Межевание – процедура платная.
Во главе любой проблемы ее цена. Цена работ по территориальному землеустройству устанавливается договором с землеустроительной организацией. Она зависит от количества межуемых участков и перечня работ, включенных в техническое задание (ревизия и восстановление внешних границ, межевание земель общего пользования, установка граничных знаков неогороженных участков, сбор личной документации садоводов, постановка на кадастровый учет, регистрация в юстиции и т.д.). Стоимость межевания зависит от местонахождения участка. Так, межевание одного садового участка в Новосибирске примерно на 500 руб. дешевле, чем в Новосибирском районе. Во-первых, из-за сильного земельного дефицита мэрия выделяет средства на вынос внешних границ существующих землепользователей, чтобы точно «отбить» границы «своей» земли. Во-вторых, требования к точности замеров садовых участков и инструкции по оформлению межевых дел в городе проще, чем в пригороде. Поэтому одинаковой цены приватизации в разных товариществах нет и быть не может. Ценовой коридор при коллективной приватизации – от 3,5 до 5 тыс. руб. с участка.
Нормативным актом, регулирующим стоимость землеустроительных работ, является постановление Администрации НСО №11-па от 02.02.2007 г. «Об установлении предельных максимальных цен работ по проведению территориального землеустройства».
Количество земельных участков
Цена (с участка)
1 участок
2800 руб.
Одновременно 2 участка
1500 руб.
Одновременно от 3 до 20 участков
1200 руб.
Одновременно от 21 до 50 участков
1000 руб.
Одновременно более 51 участка
800 руб.
Земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования с/о (с каждого члена)
200 руб.
Из таблицы следует финансовая целесообразность коллективного межевания участков. Предвижу вопрос о несоответствии собираемых взносов на приватизацию и данных этой таблицы и сразу разъясняю: работой по территориальному землеустройству (межеванию) в постановлении №11-па считаются только инструментальные замеры участков. Современная техника позволяет сделать «картинку» садового участка за 5 минут. Основные заморочки, в которых сидит большая часть цены, – межевое дело (межевой план с размерами, площадью, описанием участка и его границ, координатами, согласованием границ и т.д.) и его защита в отделении Роснедвижимости, то есть постановка на кадастровый учет и получение кадастрового паспорта.
Государственный кадастровый учет заключается в составлении единого реестра объектов недвижимости, в том числе земельных участков, каждому из которых присваивается уникальный кадастровый номер, по которому можно однозначно определить: в каком субъекте РФ, на территории какого муниципального образования, в границах какого юрлица или частного владения находится конкретный земельный участок и кто его собственник.
Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» управление Роснедвижимости в течение 20 дней после подачи заявления и предоставления землеустроительной документации должно принять решение о постановке на кадастровый учет и изготовлении кадастрового паспорта (или обоснованное решение об отказе). Территориальное агентство Роснедвижимости по Новосибирскому району – отделение №2 – расположено по адресу: ул. Каменская, 3 (ранее – Райкомзем, руководитель – В. Герасимов).
Важный вопрос – сроки приватизации. Предусмотренный законом о дачной амнистии 2-недельный срок для рассмотрения органом власти заявления о передаче участка в собственность изначально был популистской утопией. Реальный срок получить распоряжение о предоставлении участка в собственность (если нет граничных споров) – 3-4 месяца, поскольку отделы земельных отношений завалены тысячами заявлений. Полная приватизация (включая регистрацию в юстиции) потребует от 8 месяцев до 1,5 лет. Существуют объективные и субъективные причины проволочек. Объективные – нахождение документов в районной администрации, управлении Роснедвижимости и юстиции (влиять на которые невозможно). Приватизация садовых участков выявила массовую болезнь – «синдром соседской вредности». Из-за отказа согласовывать границы «нелюбимому» соседу теряются месяцы. Единственным основанием отказа согласовать границы может быть только земельный спор, который можно и нужно разрешить с правлением или в крайнем случае в суде. Закон «О государственном кадастре недвижимости» регулирует порядок обхождения без подписи «вредного» соседа с помощью правления товарищества. Настоятельная рекомендация всем садоводам, находящимся в процессе приватизации: не ставьте палки в колеса друг другу!
Последний этап полной приватизации – регистрация и получение свидетельства о праве собственности на участок в учреждении юстиции. Напомню, что ему предшествуют: 1) получение распоряжения о предоставлении участка в собственность в районной администрации; 2) получение кадастрового паспорта в Роснедвижимости; 3) уплата госпошлины в 100 руб. С этими документами нужно обратиться в Управление регистрационной службы по НСО (ул. Державина, 28). Регистрацию объектов недвижимости, расположенных на территории МО Барышево, производят также в Управлении регистрационной службы по адресу: ул. Терешковой, 30.
Многое зависит от самих садоводов и правлений садоводческих товариществ. Общая рекомендация: не растекаться во времени, вредности и жадности. Чем организованнее вы проведете нужные работы, тем меньше нервов, времени и денег заплатите за это сладкое слово – собственник.
Людмила ЛАЗАРЕВА, председатель ассоциации «Академ-сады»
Комментарии