Земля и деньги. А права?

Год назад «Навигатор» опубликовал статью «Земля, и деньги, и права…» (№15 от 18.04.08) как практическое руководство к теории оформления прав собственности на садовые участки по закону о так называемой дачной амнистии. 2008-й стал годом самой массовой инициативы граждан по приватизации земли. Практика показала, что закон об ускоренной и упрощенной передаче участков в собственность не работает. Приватизация по дачной амнистии стала ползучей, вялотекущей, черепашьей. Земля есть, деньги вложены. А где права?

Статья 7 ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» регулирует приватизацию земельных участков в садоводческих, огороднических и дачных обществах в порядке изменений ст. 28 ФЗ №66 «О садоводческих… объединениях граждан», в которой говорится об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков. Депутатами Госдумы, безусловно, руководили благие намерения. Однако закон стал примером высочайшего популизма, и дачники ощутили это по полной программе. Он не получил кадрового, методического, финансового обеспечения и превратился в длительную и сложную процедуру с неопределенными временными рамками, формой и содержанием документов, которые необходимо сдать в органы власти, кадастра и регистрации.

Практика приватизации в СНТ «Надежда-3» типична для Новосибирского района. Инструментальное межевание участков проведено в мае 2008-го. В июне в районную администрацию сданы первые заявления о передаче участков в собственность, оформленные согласно требованиям п. 4 и 5 ст. 7 ФЗ №93. В соответствии с п. 6 той же статьи органы власти или местного самоуправления обязаны рассмотреть заявление в течение двух недель и принять решение о передаче участка в собственность либо об отказе (с мотивацией). Первые постановления о предоставлении земли в собственность членов СНТ «Надежда-3» приняты в ноябре. Нетрудно посчитать, что предусмотренные законом сроки превышены в 10 раз. Получение постановлений растянулось на четыре месяца.

Приватизация по закону о дачной амнистии – административно-правовая цепь взаимодействия четырех субъектов в формировании земельных правоотношений: членов садоводческих товариществ, правлений, землеустроительных организаций, органов власти. Каждый из них должен точно знать и четко выполнять свои функции.

Задача дачников – своевременно подать заявления в приватизационную комиссию, авансировать межевальные работы, предоставить копии паспортов, неукоснительно соблюдать сроки явки на инструментальное межевание, подписание схем участков и актов согласования границ. Пакеты документов (заявление о передаче участка в собственность, описание схемы участка, заключение о членстве, копия паспорта) передаются в администрацию района по территориальности нахождения земельного участка.

Членам товарищества нужно выяснить у правления или землеустроительной организации дату передачи их заявлений в районную администрацию. Если сроки «административной тишины» пошли на месяцы, пора действовать. Поскольку заявители – сами граждане, то волокитой при рассмотрении заявлений нарушаются именно их права. Только они вправе потребовать от органов власти или местного самоуправления принимать решения в предусмотренный законом срок. Если внятных объяснений нет, есть смысл обратиться в районную прокуратуру с заявлением о принятии мер.

Задача председателей правлений – «построить» своих дачников на межевание, подписание схем участков и согласование границ со смежниками. Ни в коем случае не подделывайте подписи! Органы власти, кадастра и юстиции имеют доступ к базе МВД с паспортными данными и образцами подписей граждан. При выявлении поддельных подписей документы возвращаются, или выносится отказное решение в предоставлении участка в собственность. Это отбрасывает процесс на несколько месяцев назад и порождает повторную проверку товарищества с особым пристрастием. Помните: российский чиновник – специалист высочайшего класса по ловле «бумажных блох»! Если ваши садоводы лежат в больнице, идите к ним, если в командировке, ждите. Задача председателей правлений – обеспечить стерильность документов.

Но даже самые качественные будут лежать в администрации без движения годами, если власть не тормошить. Отсюда вторая миссия председателей – постоянно наносить визиты в «земельные» кабинеты. Нужно довести власть до осознания неотвратимости принятия положительного решения по вашему товариществу.

Еще одна рекомендация правлениям – создать электронный банк на членов своих товариществ с паспортными данными, регистрацией, номерами и площадями участков, соседями по смежеству. Эту нудную, отнимающую много времени работу следует взять на себя!

Важная задача правлений – найти надежную лицензированную землеустроительную организацию. Главный принцип при заключении договоров – сочетание цены и качества. Торги уместны! Торгуйтесь, возьмите на себя то, что можно сделать самим. Областной союз садоводов рекомендует обращаться в Новосибирский инженерный центр (НИЦ), который работает с организованными садоводами по демократичным ценам. Опыт дачников Академгородка подтверждает, что заказчики НИЦа получают постановления (распоряжения) существенно быстрее.

Задача землеустроительной организации – достоверный инструментальный обмер участков, качественная обработка материалов межевания и подготовка пакетов документов, требуемых ФЗ №93, на бумажных и электронных носителях. Если Управление земельных отношений выявляет ошибки, несоответствия описаний, размеров, площадей участков – трясите землеустроительную организацию.

Власть должна соблюдать закон и правила игры. Ее органы на этапе передачи земли в собственность не вправе требовать от владельцев садовых участков иных документов, кроме заявления типовой формы, схемы-описания участка с согласованием границ с соседями по смежеству, заключений правления о членстве. И все! Правоустанавливающие документы на земли всего товарищества: государственные акты об отводе земли, арендные договоры, постановления или решения органов власти о передаче земли для организации садоводческого товарищества, а также свидетельства о регистрации и внесении в единый государственный реестр юридических лиц, ЕГРН товарищества и списки его членов передаются в орган власти или местного самоуправления правлением товарищества.

Если каждое из четырех звеньев сработало – на выходе постановление (в Новосибирске – распоряжение) о передаче участка в собственность бесплатно.

Из-за конфликтов в «Экспериментаторе» и «Генетике» Администрация Новосибирского района инициировала ревизию возникновения земельных прав и истории членства каждого дачника. Это незаконно! Земельные споры по отдельным участкам (а это есть в каждом товариществе) не порождают право прокуратуры выносить представления, а органам власти – решения о прекращении или приостановлении приватизации земельных участков по всему товариществу. В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ споры о правах на землю рассматриваются в судах по месту нахождения этого участка. Если возник частный земельный спор – пожалуйте на Бетонную, 39 в суд Новосибирского района.

Ситуация с приватизацией участков в «Экспериментаторе» и «Генетике» сложилась из-за обнаружения «двойников», в чем виноваты две стороны. «Двойники» возникли вследствие резкого скачка востребованности и цены участков в ближнем пригороде Новосибирска. У злостных неплательщиков и необработчиков проснулся собственнический инстинкт. Они бросились оформлять права собственности на давно брошенные участки. Обнаружив новых владельцев, они побежали в администрацию и прокуратуру.

В соответствии с ЗК РФ споры о правах на земельные участки разрешаются в судебном порядке. Обнаружив признаки нарушения своих прав на землю, граждане должны обращаться в суд с заявлением о признании нарушенного права и принятии обеспечительных мер относительно их конкретного участка, например, приостановлении его передачи в собственность другому. Действиями же администрации и прокуратуры Новосибирского района, остановившими передачу участков в собственность во всем товариществе, нарушены законные права сотен добросовестных дачников. Со злостными неплательщиками и необработчиками надо бороться своевременно и юридически грамотно.

Второй виновник появления «дачных клонов» – правления, принимающие новых членов и выдающие садовые книжки на спорные участки без решений общих собраний (или собраний уполномоченных). Уважаемые председатели правлений! ФЗ №66 надо знать как «Отче наш». По статье 21-й этого закона прием и исключение из членов товарищества – компетенция исключительно общего собрания, а не правлений и их председателей. Юридический момент членства гражданина в составе товарищества – решение общего собрания о приеме. Правовое последствие нарушения этой процедуры – отсутствие прав на участок, инфраструктуру и оформление прав собственности. Фильтрация «Экспериментатора» и «Генетика» от лжечленов со стороны администрации и прокуратуры была законной и необходимой. Наказанию подлежат незаконопослушные председатели правлений. Сейчас постановления по «Экспериментатору» потекли рекой.

Нужно отдать должное, что город передает участки в собственность граждан быстрее, проще, дешевле, чем это делается в Новосибирском районе. Отношение городских властей к земельным правам дачников более лояльное.

Постановление о передаче участка в собственность – документ, достаточный для квалификации правообладателя земельного участка собственником. Его достаточно для получения компенсации стоимости участка и находящегося на нем имущества в случае изъятия земли для государственных или муниципальных нужд и недостаточно для регистрации в учреждении юстиции и получения свидетельства о праве собственности, где потребуются кадастровые паспорта. Получение постановлений – самый простой и либеральный этап в цепи оформления прав собственности на земельный участок.

Людмила ЛАЗАРЕВА,

председатель СНТ «Надежда-3»

и ассоциации «Академ-сады»