Сами себе управленцы

По жилищному законодательству мы сами должны выбрать способ управления домом. Как правило, жильцы отдают предпочтение управляющим компаниям или создают ТСЖ. Но на Шлюзе несколько многоквартирных домов (МКД) решили перейти на непосредственное управление.

Сколько потратим – столько заплатим

Собственники с Сиреневой, 23 уже давно показали свою активную жизненную позицию и стремление управлять домом. Старшая по дому Александра Склярова объясняет, почему их привлек именно этот способ:

– При непосредственном управлении жилым домом собственники ведут все расчеты по теплу, воде, электроэнергии напрямую с поставщиками, а для обслуживания дома приглашают управляющую компанию. Мы решили перейти на расчеты без посредников, чтобы не зависеть от должников. Сейчас, если накопятся серьезные долги у части собственников, поставщик может отключить весь дом. А если будут заключены индивидуальные договоры, те, кто платит вовремя, не пострадают. Кроме того, при такой форме расчетов можно быть уверенным, что деньги уйдут именно поставщику и не осядут в управляющей компании.

Жители дома еще в феврале заявили в ГУП «УЭВ СО РАН» о своих намерениях, но до сих пор не получили даже проект договора.

– Сейчас уже апрель, – и мы просто не сможем без договоров заплатить за март, – говорит Александра Сергеевна. – С управляющей компанией понимание достигнуто, заключен договор на обслуживание дома. Теперь принимать деньги за поставляемые ресурсы, как раньше, они просто не имеют права.

Директор УК «Правый берег» Василий Алёшин солидарен с жильцами:

– Очевидно, что ответственным собственникам такая форма управления выгодна, – они не зависят от долгов отдельных людей, от накладок при расчетах между УК и энергетиками. Нам тоже удобно – это позволяет обезопасить компанию от нежелательных долгов. Деньги, перечисленные жителями за воду и тепло, не принадлежат УК, проходят через нее транзитом, но ответственность все равно ложится на нас. В итоге средний срок успешной работы управляющей компании – два-три года, а потом ее начинают давить долги собственников. Думаю, непосредственное управление – оптимальная форма сотрудничества обслуживающей организации, поставщиков ресурсов и собственников. В тех домах, на которые выходим с предложением о совместной работе, теперь сразу предлагаем заключать именно договор сотрудничества.

Василий Алешин также считает, что поставщики ресурсов умышленно затягивают подписание договора.

– Энергетикам не выгодна непосредственная форма управления. Ведь им придется плотно работать с населением: заключать договоры, принимать деньги, разбираться с должниками, то есть делать всё то, чем раньше занимались управляющие компании. А значит, надо будет увеличивать отдел по работе с населением, юридический отдел, отдел инспекторов. Дополнительные сложности вносит переход на оплату потребляемых ресурсов по счетчикам.

Мнение поставщика

Главный экономист ГУП «УЭВ СО РАН» Наталья Баганец считает непосредственную форму управления эффективной для домов с небольшим количеством квартир. Ведь любые решения по управлению домом принимаются общим собранием собственников помещений. Если же в доме проживает много людей и площадь общего пользования значительна, могут возникнуть значительные разногласия между жильцами. Одному человеку, которому поручат действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать множество вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно.

По словам Натальи Николаевны, такой способ управления как безусловный был разработан и рекомендован для домов, численность квартир в которых не превышает 12. Среди них нередко встречаются одноэтажные неблагоустроенные бараки без центрального отопления и канализации. Заключать договор управления в таком доме может быть не выгодно ни жильцам, ни УК. А вот собственникам остальных многоквартирных домов выбирать непосредственную форму управления Жилищный кодекс РФ позволяет только с оговоркой: обслуживание дома должно быть доверено специальной организации. Это обусловлено тем, что поставщики обеспечивают доставку ресурсов только до границ дома. Обслуживанием внутридомовых инженерных систем, в том числе и поддержанием нужной температуры горячего водоснабжения, регулированием системы отопления занимается обслуживающая или управляющая компания. И вот тут становится заметна разница: обслуживающую компанию вы наймете по договору подряда на обслуживание общедомовых инженерных систем, а с управляющей заключаете договор на оказание коммунальных услуг, которые обеспечивают поддержание комфортных условий проживания. Исправная работа общедомовых инженерных систем не всегда гарантирует комфортные условия в квартире. И, скорее всего, заключать договор, в котором были бы прописаны обязательства по их обеспечению, не будет ни одна обслуживающая компания. Поэтому небольшие и не так давно работающие управляющие компании ратуют за переход на непосредственное управление: они выполняют ту же работу за те же деньги, но при этом не несут ответственности за некомфортные условия.

Собственники заблуждаются, что при переходе на непосредственное управление сэкономят на том проценте от платежей, которые берет УК за сбор средств, начисление, претензионную работу с населением.

– В тарифы на ресурсоснабжение вышеперечисленные затраты не закладываются, но при заключении индивидуальных договоров на теплоснабжение, поставку воды и водоотведение будет заключаться второй договор – о возмездном оказании услуг, как раз на начисление объема услуг, сбор платежей. И эта сумма, скорее всего, для каждого отдельного собственника будет не меньше, чем при оплате управляющей компании. Конечно, любая непрофильная деятельность затруднительна. Мы предпочитаем заниматься своим делом. Но если собственники хотят, мы обязаны организовать работу и заключить договоры.

Наталья Николаевна подчеркнула, что выбравшие непосредственное управление не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта по Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Кроме того, управляющей компании проще привлечь субсидии городского и областного бюджета на жилищно-коммунальные нужды собственников, в том числе и на установку приборов учета.

А вот для устранения посредников при оплате коммунальных услуг по действующему законодательству собственники помещений в МКД, управление которым осуществляет УК, могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением услуг, потребляемых при использовании общего имущества) напрямую ресурсоснабжающим организациям. Собственники принимают соответствующее решение на общем собрании и передают его протокол в УК. Управляющая компания, в свою очередь, пишет официальное письмо в НП «Объединенная расчетная система» о том, чтобы платежи от данных граждан в части оплаты ресурсов сразу поступали их поставщикам. По такой схеме с 2007 года работает ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН».

По мнению Натальи Баганец, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы:

– За любым продавцом товаров и поставщиком услуг нужен хороший контроль. И управляющие компании – не исключение. Если вы хотите улучшить управление домом, не торопитесь экспериментировать с переходом на другую форму управления. Для начала возьмите под усиленный контроль работу своей УК. Будьте настоящими хозяевами дома.

Ирина ТАМИРИНА