Поправить права на землю
Поправить права на землю
Оформление в собственность садово-дачных участков в ходе «ельцинской» приватизации в 1990-х годах проводилось на основании документов, имевшихся в правлениях садоводческих товариществ, без инструментального межевания, координирования границ и установления точных площадей. Однако в 2007 году введён в действие Федеральный закон №221 «О государственном кадастре недвижимости», который обязывает уточнять местоположение границ участков. Этот закон вступил в противоречие с Земельным кодексом РФ, декларировавшим незыблемость ранее полученных документов на землю.
Дачный вопрос их испортил
В настоящее время более половины земельных участков страны, внесённых в Государственный кадастр недвижимости (около 29 миллионов), не отвечают требованиям современного законодательства. Полтора миллиона участков пересекаются и накладываются друг на друга. В производстве судов находятся тысячи тяжб.
Неопределённость границ участков порождает споры: между соседями – из-за установленных заборов, с местными властями – из-за «самозахватов» частей просёлочных дорог, берегов водоёмов, при изъятии в порядке выкупа частных земель под строительство мостов, дорог, иных объектов муниципального, областного и федерального значения. Права садоводов с неуточнёнными границами участков стали уязвимыми.
Запретить, и точка
С 1 января 2018 года в РФ устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, границы которых не уточнены. Данное положение утверждено распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 №2236-р «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» («дорожная карта»).
Пунктом 21 раздела 2 «дорожной карты» определено: «Установление с 1 января 2018 года запрета (без исключений) на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ». Если в установленном законом порядке до 1 января 2018 года не будут проведены кадастровые работы в отношении земельного участка, таким участком нельзя будет распоряжаться (продать, подарить, обменять и т.п.) вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности, государственный акт на землю или нет.
Соответствующий запрет Правительства закреплен Федеральным законом РФ от 23.06.2014 №171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Земельные участки, поставленные на кадастровый учёт без инструментального межевания, считаются ранее учтёнными.
Кому это выгодно
Предназначение кадастровых работ в том, чтобы на территории субъектов РФ и муниципальных образований не осталось неучтённой земли. Земля должна «работать», то есть пускаться в оборот и приносить земельную ренту бюджету.
Главная цель государства при побуждении собственников и органов власти к межеванию – фискальная: необходимо сформировать достоверную налоговую базу земельного фонда субъектов РФ и муниципальных образований с идентификацией земельных участков как объектов налогообложения и их владельцев как налогоплательщиков.
Зачастую правления вводят членов своих товариществ, имеющих «старые» свидетельства о праве собственности, в заблуждение относительно юридического статуса участков и полноты распорядительных прав. Это можно проверить самостоятельно через Интернет. Нужно набрать в поиске «Публичная кадастровая карта Новосибирской области». В левой части экрана появится окно: указать кадастровый номер. Набрать кадастровый номер своего участка, указанный в свидетельстве, кликнуть «найти». Справа на экране появится квадрат с информацией об участке, где есть сведения о местонахождении, номере, площади и кадастровой стоимости. Если указано «Уточнённая площадь», значит, участок прошёл межевание. Указание «Декларированная площадь» означает, что участок не отмежёван, им распорядиться будет нельзя. Как правило, это садово-огородные и дачные владения, оформленные в собственность без соблюдения требований закона №93 от 30.06.2006 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон «о дачной амнистии»). Он требовал обязательного межевания и согласования границ.
Что делать
В соответствии с п. 2 ст. 42.8. Федерального закона №447 (далее – ФЗ-447) от 24.12.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты РФ» «при уточнении местоположения границ земельных участков, расположенных в границах территории садоводческого... некоммерческого объединения граждан, местоположение границ этих земельных участков определяется в соответствии с утверждённым ... проектом организации и застройки территории такого объединения...». Это означает, что межевание земельного участка, ранее предоставленного садоводческому объединению как юридическому лицу, на участки граждан, оформляемые в их собственность, и земли общего пользования, оформляемые на СНТ как на юридическое лицо, осуществляется на основании проекта организации и застройки (генплана), который есть практически во всех товариществах. Однако с 1 января 2020 года потребуется проект межевания территории – дорогостоящий документ нового типа с предъявлением таких технических условий на проектирование, соблюдение которых для СНТ станет практически невыполнимым.
Если генплана нет, его надо делать. Это дорого, долго, это «хождения по мукам» чиновничьих кабинетов и судов, но без него не обойтись. Правлениям надо объяснить своим дачникам, что их «старые» свидетельства с 1 января 2018 года станут «филькиной грамотой» с единственным элементом правового иммунитета – компенсацией по кадастровой цене в случае изъятия в порядке выкупа для государственных или муниципальных нужд.
1 января 2018 года не означает старт «великого выселения» дачников, чьи участки не размежёваны и их границы не уточнены. Права в использовании участков сохраняются. Прекратится право на распоряжение дачным участком как объектом имущества в покупке, продаже, дарении, залоге, обмене и даже наследовании. Станут невозможными оспаривание границ участков и защита нарушенных прав в судах в случаях неправильной установки соседских ограждений, строений, монтажа дачных коммуникаций.
Что, где, почем
Перечень работ, которые надо провести, урегулирован главой 4.1. «Комплексные кадастровые работы» ФЗ №447. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 42.1 «В результате выполнения кадастровых работ... осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков, установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства» (что актуально при регистрации строений на садовых участках для целей прописки и проживания).
Теоретически в силу ст. 42.2 ФЗ №447 заказчиком кадастровых работ может быть орган местного самоуправления, а в субъекте Российской Федерации – орган исполнительной власти. Финансирование может осуществлять областной или муниципальный бюджет. Но если спуститься с виртуальных небес правовой теории на грешную землю российской действительности с её жесточайшим экономическим кризисом, рассчитывать на «муниципальный кошелёк» при проведении кадастровых работ нельзя.
В соответствии с п. 8 ст.11 ФЗ №447 «В случае образования земельных участков путём перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения... огородничества, садоводства, дачного хозяйства... и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков».
Уточнение границ уже оформленных в собственность участков много сложнее и более «нервоёмко», чем первичная приватизация. Основная «головная боль» – поиск первичных решений в архивах органов власти о передаче участков в собственность граждан. Иных уж нет, а кто далече. Есть прецеденты утери «старых» свидетельств.
Правлениям тех СНТ, члены которых являются собственниками участков с неуточнёнными границами, следует провести собрания с разъяснением их фактического правового статуса после 1 января 2018 года, мониторингом землеустроительных организаций и кадастровых инженеров, цены вопроса. Целесообразно одновременное размежевание участков граждан и земель общего пользования с оформлением права собственности на СНТ как юридическое лица бесплатно.
Для проведения кадастровых работ рекомендую привлечь ООО «ЗапСибНИИгипрозем» (ул. Телевизионная, 15), которое находится в тесной взаимосвязи с ООО «Новосибирский инженерный центр» (ООО «НИЦа»), обеспечивающим высокоточные геодезические работы, необходимые для координирования границ земельных участков. К услугам «НИЦа» прибегли многие СНТ Советского района и сельсовета Барышево Новосибирского района при приватизации участков по закону о «дачной амнистии». Работы проводились качественно, недорого, бесконфликтно.
Следует знать, что чем больше членов в СНТ, тем ниже удельная цена кадастровых работ. При числе членов 10 и выше адекватная и посильная стоимость работ по оформлению границ личных участков «под ключ» – 5000-6000 руб., земель общего пользования – 400-500 руб. с участка при условии квалифицированности землеустроительной организации и порядочности правления.
Откуда эти расценки? Постановлением губернатора Новосибирской области от 02.02.2007 №11-па установлены «Предельные максимальные цены кадастровых работ в отношении земельных участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства на территории Новосибирской области» в редакции 2015 года. При одновременном межевании более 51 участка плата за каждый участок для дачного хозяйства (с учётом НДС) составляет 3236 руб., для садоводства и огородничества – 1765 руб. Межевание земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования садоводческого объединения, – 441 руб. с каждого члена объединения. С учётом полного комплекса работ и коэффициентов дефляторов (инфляции) на 2016 год получаем цены, указанные выше. Снизить стоимость можно за счёт того, что каждый садовод самостоятельно сделает часть работ, например, закажет и оплатит необходимые сведения или лично сдаст документы в соответствующие органы власти.
Не падать духом!
Как правило, инструментальное межевание участка выявляет его большие размеры, чем указано в «старом» свидетельстве о собственности. Ничего страшного. В соответствии с ФЗ №447 разрешено узаконивать права на земельные участки в случае, если площадь превышена не более чем на минимальный размер земельного участка, предоставляемого в собственность для ведения садоводства в Новосибирской области. Это 4 сотки. То есть если «старая» площадь участка составляет 7 соток, а новая – 11, такую площадь можно зарегистрировать без доплаты. Если излишек, скажем, 5 соток, одну придётся выкупать за долю от кадастровой стоимости земли, утверждённой для данного СНТ. Как правило, в «коридор допуска» укладываются все.
Уточнение границ участков проводить нужно. Это редкий случай, когда интересы граждан и государства совпадают. Получив кадастровый паспорт и новое свидетельство, вы в полной мере ощутите это сладкое слово – «собственник».
Ложка дёгтя
Отдельно следует отметить, что согласно п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены обществ, которым земля для ведения садоводства была предоставлена в период с октября 2001-го по март 2015 года, при оформлении участков в собственность должны выкупить их за 50% от кадастровой стоимости (Постановление правительства НСО №280-п от 27.07.2015). В настоящее время инициативной группой ведутся работы по снижению выкупной цены. Подготовлен проект постановления правительства НСО, который предусматривает на период с марта 2016-го по март 2017 года снижение выкупной стоимости земли до 20% от её кадастровой цены. Затем выкупная стоимость земли будет ежегодно повышаться и к 2020 году доведена до 100% от кадастровой цены.
Представители обществ, столкнувшиеся с проблемой выкупа, могут обращаться к кадастровому инженеру Людмиле Викторовне Гавриной (телефон 8-905-954-56-73) или в Новосибирский областной союз садоводов.
Людмила ЛАЗАРЕВА, председатель ассоциации «Академ-сады», председатель правления СНТ «Надежда-3»
Комментарии