Погода в доме

Погода в доме. Она зависит не только от тех, кто в нем живет, а еще и от управляющей компании. В рубрике «Прямая речь» наши читатели задали более 30 вопросов Сергею Николаевичу РАСПОПОВУ, директору ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН». Он вместе со специалистами предприятия на них ответил.

ВОДА, ТЕПЛО И СВЕТ

– Из крана горячей воды течет холодная, – сетуют жители домов на Демакова, 10 и Тружеников, 9. Но ведь стоит она значительно дороже! Как добиться изменений, сделать перерасчет?

– Это от нас не зависит. Более качественное снабжение горячей водой – при закрытой системе водоразбора, как в большинстве домов Новосибирска: в дом от теплового пункта заходят две трубы отопления и еще две – горячего водоснабжения. По ним вода постоянно циркулирует. В Академгородке изначально по проекту заложен открытый водоразбор, и горячая вода отбирается непосредственно из системы отопления. Она заходит в дом и застаивается в трубах. Когда люди открывают краны, приходится ждать, пока остывшая вода стечет. Ушли жители на работу – опять водоразбор незначительный, всё повторяется. Чтобы привести систему в нормальное состояние, нужно полностью переложить трассы отопления и водоснабжения, фактически добавив еще две трубы, построить по всему Городку тепловые пункты. Это задача неразрешимая: нужны даже не миллионы – миллиарды рублей.

– Получается, индивидуальные приборы учета на воду устанавливать невыгодно?

– Как показывает опыт, выгода все равно есть. Расход  существенно меньше, чем по нормативам, и даже при сливе воды нет переплаты. В городских домах, где система циркуляции отсутствует, из-за больших расстояний до ЦТП из горячего крана вода течет +40-50 градусов, ее расходуется много. У нас же, когда воду спустят, из кранов идет почти кипяток, и объем ее тратится не такой большой.

– Кто оплачивает воду на заливку катка на Полевой?

– Пока никто. Сегодня ни одного прибора учета холодной воды в домах, обслуживаемых нашей компанией, на коммерческом учете в ГУП «УЭВ СО РАН» не стоит. Начисление ведется по нормативу с учетом зарегистрированных в квартире жильцов. Когда они начнут платить за фактическое водопотребление, будем требовать от хозяев катков установить приборы учета и по ним рассчитываться с поставщиком воды.

– Нужны ли регулирующие клапаны на каждую из отопительных батарей, если установлен общий терморегулятор в доме? Какова их стоимость?

– Терморегулятор в доме в зависимости от температуры наружного воздуха корректирует количество подаваемого тепла. Все общедомовые приборы учета, которые устанавливает наша компания, оснащены терморегуляторами. Стоимость такого прибора учета на стандартный дом (где один ввод) – порядка 360 тысяч рублей. Установка же регулирующих клапанов на батареи – личное дело каждого. Стоят они от 300 рублей за штуку. Целесообразность в них, безусловно, есть: можно установить в квартире комфортную для вас температуру. При этом сократится теплопотребление в доме в целом – избыток тепла не будет выпускаться через форточки, платить придется меньше.

– Какую часть жилого фонда, находящегося в управлении ГУП ЖКХ, уже оснастили общедомовыми приборами учета?

– Федеральный закон, согласно которому до конца года надо установить приборы учета на весь жилой фонд, невыполним по всей стране. У нас ими оснащено немногим более 20% домов, к концу года будет примерно треть. За свой счет жильцы устанавливать их не хотят, а федерального финансирования, выделяемого СО РАН, недостаточно.

– Существует ли в компании контроль за качеством инженерных систем в жилых домах? Есть ли среди них такие, состояние которых образцовое или хорошее?

– Качество инженерных систем, конечно, контролируется. В каждом ЖЭУ заведены журналы обследования состояния дома, специалисты управляющей компании, проводя ежегодные весенние осмотры, предлагают собственникам ремонт инженерного оборудования. Летом производится большой объем ремонтных работ. Практически в каждом доме, отстоявшем 40 лет, проведен капитальный ремонт по замене системы отопления, водоснабжения за счет федеральных субсидий.  Коммуникации, отслужившие свой срок, меняются. За исключением разве что брусчатых домов – туда нецелесообразно вкладывать средства. Можно назвать поадресно такие дома с хорошим состоянием инженерных систем, как Золотодолинская, 31, Морской проспект, 13, Демакова, 13, Полевая, 8/1 и 20, Экваторная, 2, 4, 14 , Академическая, 15 и 19, Терешковой, 38 и другие.

А У НАС ВО ДВОРЕ…

– Еще одно письмо: «Зимой по утрам хожу на электричку и вижу, как на скользких дорожках падают люди. Тротуары не чистят. Исправится ли положение в этом году?»

– Уборку придомовой территории (а она определяется согласно технического паспорта дома) проводят согласно Правил и норм технической эксплуатации. Площади, к ней не относящиеся, убирает тот, за кем закреплена земля. В данном случае речь идет о подходах к станции Сеятель. Скорее всего, за их уборку отвечает МДЭУ Советского района.

– Как обустроить детскую площадку возле дома?

– Любой из собственников может выступить инициатором ее создания, обсудить необходимые элементы малых форм и место их расположения. После этого управляющая компания подготовит протоколы голосования в соответствии с Жилищным кодексом и при положительном решении общего собрания собственников площадка будет оборудована. Выполняются эти работы за счет жильцов – в одних домах собственники принимают эти затраты в тарифе на содержание и текущий ремонт жилья, в других используют средства, накопленные на капитальный ремонт, опять-таки по решению общего собрания. Стоимость комплекса из горки и элементов для лазания – от 60 тысяч рублей. Все зависит от возможностей и фантазии.

Есть такие дома, где отсутствуют уполномоченные представители. Например, в многоквартирном доме №3 по улице Лесосечной некоторые собственники хотели бы обустроить площадку. И место позволяет, и есть идеи у управляющей компании, как это лучше сделать. Но там нет старшего по дому и инициативной группы, которая бы согласовала все этапы работы с ГУП ЖКХ. Положительный пример – Лесосечная, 5, где собственники более активны и заботятся о своем доме.

– Будет ли проводиться внутриквартальное благоустройство?

– В 2010 году работы проведены в некоторых дворах на Шлюзе, в этом году федеральных программ по благоустройству нет. О ремонте внутриквартальных проездов мы ведем переговоры с МДЭУ Советского района. Они приобрели новую машину, которая позволяет делать ямочный ремонт по современной малозатратной технологии. Если будут деньги, с такой чудо-машиной можно провести довольно большой объем работ. Но делать это придется за счет средств жителей.

– Но так ведь несправедливо – где-то выделяет деньги муниципалитет, а здесь жители сами должны платить.

– Всё упирается в разные формы собственности на землю.

– Перед домом по Демакова, 8 вырубили куст сирени и убирают лавочки. Возможно, будут делать парковку. Но подъезды от проезжей части отделяет неширокая зеленая полоса, жители против ее уничтожения.

– Замена лавочек перед этим домом планируется, но сейчас никакие работы там не ведутся. Старые лавочки меняют на новые перед домом на Демакова, 12. Там же жители выступили с просьбой об устройстве парковки. Но пока общее собрание не примет положительное решение 2/3 голосов собственников, строить ее не будут.

– На Золотодолинской, 21 вырубили 10 крепких больших деревьев. Почему это произошло? Когда посадят новые?

– Деревья признаны больными – такое заключение сделал лесничий, которого мы вызывали. Жители могут думать, что клены большие и крепкие, внешне неспециалисту трудно судить о их здоровье. Они спилены как аварийные по акту оценки зеленых насаждений №551, подписанному ГУБО в ноябре 2010 года. После выкорчевки пней посадим другие деревья. Это большая плановая работа, которая согласуется с жителями и отвечающими за это организациями поэтапно.

– Во дворе Академической, 8 газон используется как несанкционированная парковка. Можно ли решить вопрос с благоустройством парковочного кармана?

– Такие работы проводятся за счет средств собственников и при наличии решения общего собрания. На себя мы берем только подготовку проекта и его согласование. Такая практика у нас есть, этим летом мы тоже будем обустраивать парковочные карманы в некоторых дворах. У собственников домов, где есть арендаторы, есть возможность снизить свои затраты на благоустройство. Поэтому если в вашем доме есть подвал и там нагромождены кладовые, подумайте о том, чтобы использовать его более эффективно.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПОДХОД

– Позади первая половина года, а вокруг принятия тарифов всё еще кипят страсти. ГУП ЖКХ обвиняют, что индивидуальный подход к каждому дому не соблюдается.

– У нас нет домов, где такой подход не соблюден. Даже если просто посмотреть перечень обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, они везде разные. Пришлось потратить много сил и энергии, чтобы по каждому дому составить смету, провести собрания, утвердить тариф. В основу расчета берутся технико-экономические показатели, указанные в паспорте каждого дома, прежде всего площадь объекта и придомовой территории.

– Активный житель с улицы Героев Труда, 31 написал целый список статей расходов, по которым, он считает, стоимость работ и услуг завышена.

– С жителями этого дома наши специалисты неоднократно встречались, давали разъяснения. Видимо, остались неясности. Коротко отвечу по всем пунктам. Что касается завышенных площадей дома и придомовой территории, произошла техническая ошибка. Когда суммировался годовой объем работ, показатели площадей, используемые при начислении, компьютерная программа тоже сложила. Если разделить их на 4 квартала, как раз будет реальная площадь дома. Система используется новая, и некоторые накладки случаются. По итогам первого квартала ошибки исправлены. Приносим извинения.

Хотя в техпаспорте придомовая территория и ограничена отмосткой дома, межевание еще не состоялось, и мы, руководствуясь Правилами и нормами технической эксплуатации, должны закрепленную за домом площадь убирать. Землеотвод – юридическое понятие, а уборка придомовой территории – техническая норма.

Урну поставили не там, где договаривались, по объективной причине: стали копать яму – наткнулись на бетон, которым укреплена установленная ранее лавочка. Пришлось урну сместить.

Внешнее благоустройство – не только покраска лавочки и урны. Это скашивание травы, покраска и побелка козырьков, побелка поребриков, покраска и ремонт малых форм. Удаление снега и наледи с крыш – обязательное требование в весенний время, как минимум по периметру дома приходится сбивать сосульки.

Что касается деревянных конструкций, они есть в любом доме: окна, двери в подвал, на чердаки. Начислено 2470 рублей на 12 месяцев, то есть в месяц выходит 200 рублей. Из этих денег оплачивается труд плотников, которые устраняют незначительные неисправности, а также выход на дом специалистов, которые каждый год проводят два больших осмотра: весенний и осенний, в рамках подготовки к зиме. Кроме того, в течение года жильцы обращаются с какими-то просьбами, например, форточка не открывается, стекло разбили. Специалисты также выезжают на внеочередные осмотры, все недочеты актируются и впоследствии устраняются. Это тоже работа, за которую нужно платить.

По Героев Труда, 31, как и в некоторых других домах, официально выбранного старшего по дому нет. А деятельность активных жителей, к сожалению, ограничивается постановкой вопросов, обращениями в редакцию и различные инстанции. Но как бы активист ни просил, если он не станет инициатором общего собрания, которое примет решение, мы не сможем выполнить работы. По Жилищному кодексу управляющая компания не имеет права расходовать деньги без решения собственников.

– От такого пункта, как непредвиденный текущий ремонт, некоторые дома отказались, ссылаясь на то, что на счету есть деньги по статье «Капитальный ремонт»...

– Законодательством текущий ремонт разделяется на профилактический и непредвиденный. Последний предусмотрен на устранение аварийных ситуаций, вандализма (например, разбивают окна, поджигают лифты) и так далее. Могу привести пример. За 5 месяцев этого года по жилому фонду было шесть случаев поломки лифтов. Пришедшие в негодность механизмы не входят в стоимость тех услуг, которые предоставляет лифтовая компания. Значит, управляющая компания должна уведомить собственников, а те провести внеочередное общее собрание и принять решение о сборе средств. Сколько потребуется сил и времени для этого? На случай форс-мажора и существует отдельная статья «Непредвиденный текущий ремонт», чтобы можно было деньги расходовать экстренно, не дожидаясь решения общего собрания. Остаток в конце года будет на счету дома. Там, где собственники болеют за свой дом, они даже повышают эту статью расходов, чтобы в случае непредвиденных работ не проводить повторного голосования.

– Еще одна жалоба – с улицы Терешковой, 6. Старший по дому утверждает, что со счета дома сняли деньги за невыполненные работы.

– Начнем с того, что полномочия этого человека не подтверждены решением общего собрания. Мы уже несколько раз с ним встречались, объясняли, что просто так средства израсходовать не могли. Ведется подомовой учет, все накопленные на счету деньги используются только на основании первичных документов. В УК часто проводятся различные проверки финансовой и технологической деятельности, нарушения давно бы выявили. По этому дому есть акты выполненных работ, этим же человеком и подписанные.

– А если голосование по принятию тарифов проигнорировано, как будете работать дальше?

– Есть дома, которые просто пытаются взять управляющую компанию измором: хотим, чтобы обслуживали за такую-то сумму, и точка. Скорее всего, мы принудительно введем необходимый тариф. В законодательстве есть нормы эксплуатации жилого фонда, которые все обязаны соблюдать. К примеру, собственники отказываются от каких-то услуг, например, дератизации: не надо у нас крыс травить. А Жилищная инспекция при проверке выставляет нам значительные штрафы.

Когда отказ от каких-то работ не приведет к неприятным технологическим последствиям, мы соглашаемся, это право собственников. Но если последствия могут оказаться неблагоприятными, то с нынешнего года будет практиковаться письменный отказ. Каждый собственник должен будет его написать и тем самым взять на себя ответственность за последствия, будь то разрушение дома или затопление. Если такой отказ есть, штрафы, а они немалые, будут выставляться собственникам, а не УК.

Возможно, придется прибегнуть и к крайним мерам: решения общего собрания тех домов, которые приняли тариф ниже обоснованного управляющей компанией, будем обжаловать в судебном порядке. Если ничего не делать по дому, он начинает разрушаться, территория зарастает мусором. Экономия сегодня может привести к необратимым последствиям завтра.

Такое отношение со стороны собственников некоторых домов говорит о том, что жильцы до сих пор не понимают своей ответственности за содержание принадлежащего им имущества. В договоре управления четко прописано, что УК должна заниматься содержанием и ремонтом дома, а жильцы за это платить.

Стоит признать, что обычно договориться все-таки удается.

Татьяна ОСИПОВА