Подвальные доходы

Многие собственники знают, что на капитальный ремонт дома можно получить средства, сдав в аренду подвал. Но еще больше жителей многоквартирных домов упускают такую возможность.

ПО ДОХОДУ И РЕМОНТ

Фасад дома №19 на улице Академической пестрит рекламными вывесками. До светящихся дизайнерских разработок, какие встречаются на Морском проспекте, они не дотягивают, но что предлагают фирмы, «обитающие» в подвале этой пятиэтажки, понять не трудно.

– Подвал нашего дома используется еще с советских времен, но фирмы платили за аренду смешные деньги, – рассказывает старшая по дому Галина Дмитриевна Самоличенко. – Три года назад мы узнали, что арендная плата идет не куда-то, а на счет нашего дома, и мы можем использовать эти деньги для ремонта. Дом у нас старый, 63-го года постройки, ни разу нормально не ремонтировался, и денег на его восстановление нужно много. Мы вычистили оставшиеся подвальные помещения, на собрании жильцов утвердили размер арендной платы – 240 рублей за квадратный метр. Сами нашли компании, которые готовы были в счет арендной платы провести ремонт и установить отдельные счетчики на воду, электричество.

– На деньги, полученные от аренды, мы сделали очень много, – продолжает Галина Дмитриевна. – Поменяли трубы системы отопления (кроме внутриквартирной разводки), всю электропроводку, выложили новой плиткой лестничные площадки, отремонтировали подъезды и спуск в один из подвалов. Второй спуск тоже скоро будут делать. За счет средств, полученных от аренды, оплачиваем домофоны. В ближайшее время планируем поменять светильники в подъездах, а затем перекрыть крышу, сделать парковки.

Но есть в этой бочке меда и ложка дегтя: владелица парикмахерской, которая работает в подвале много лет, не захотела платить арендную плату по новой ставке, отказалась участвовать в ремонте помещений. А после предъявления ей претензий платить вообще перестала. Из дома, однако, не съехала, а пишет жалобы в милицию, администрацию, управляющую компанию. Жильцы подали на нее в суд. Закон, конечно, на их стороне, но судебный процесс затягивается, а собственники теряют деньги, недополученные за аренду площадей.

Огорчает старшую по дому и непонимание со стороны отдельных жителей. Они хотят, чтобы дом ремонтировали, но выступают против сдачи подвалов в аренду: мешают машины, клиенты арендаторов и все, что связано с их работой. Но если хочешь иметь хороший дом, можно и отказаться от каких-то благ, таких, например, как тишина под окнами, считает Галина Дмитриевна.

ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ

Все рассказанное кажется чудом: сдал в аренду подвал под домом – и вот тебе деньги на капитальный ремонт и благоустройство территории. Неужели так легко и просто?

– В этом вопросе много нюансов, – поясняет Мария Игнатова, начальник управления обеспечения и развития ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН». – Не во всех домах можно сдать подвал в аренду. Иногда он полностью технический, то есть предназначен только для обслуживания инженерных коммуникаций дома. В других случаях технической является часть подвала – например, под одним из подъездов. Но даже если сдавать помещение всего под одним подъездом, решение по использованию полученных денег принимают все собственники многоквартирного дома.

Конечно, подвалы (или их части), которые можно сдать, будут по-разному востребованы и оценены арендаторами. В Верхней зоне есть дома, жители которых получают до миллиона рублей в год на капитальный ремонт и благоустройство за счет аренды. Но едва ли столь же выгодно удастся решить вопрос в доме на окраине.

Особых ограничений по характеру деятельности арендатора помещения нет. Санитарные нормы, конечно, не позволят разместить там опасное производство или складировать вещества, наносящие вред дому или жителям. В остальном все зависит от собственников. Они принимают решение, какого арендатора пускать в свой подвал. Бывают случаи, когда на собрании сразу вводятся ограничения: никаких магазинов, складов, производства, а только офис или, скажем, салон красоты. Но порой люди готовы терпеть определенные неудобства, лишь бы быстрее набрать средства на необходимые ремонтные работы.

Тем собственникам, которые хотят сдать подвал своего дома в аренду, Мария Игнатова в первую очередь советует определиться с ценой аренды: изучить предложения, проконсультироваться в управляющей компании. Потом можно самим найти арендаторов или опять же обратиться за помощью в УК. Ну и, наконец, с согласия собственников заключается договор аренды, позволяющий получить дополнительные средства на ремонт дома и благоустройство территории.

ПОДВАЛЬНЫЙ ДЕТЕКТИВ

Предприниматели, арендующие подвалы, как выяснилось, тоже могут столкнуться с проблемами. Одна из них – услуги «деловых» посредников. Директор фирмы «Бьюти Сан» Наталья Анатольевна Акаева рассказала мне почти детективную историю:

– В Интернете я увидела объявление о продаже парикмахерской на улице Демакова, заинтересовалась. Условия устроили, но при покупке меня предупредили, что нужно будет заключить новый договор аренды помещения с собственниками дома в ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН». Однако сделать это надо через посредника, которому я буду отдавать деньги за аренду. Без него, мол, со мной даже разговаривать не будут. Разумеется, никаким посредникам я платить не собиралась, пошла в управляющую компанию и заключила договор. По нему плачу почти в три раза меньше, чем требовал «посредник». С тех пор началась «веселая жизнь». Некий человек полукриминального вида звонит, приходит, пытается внушить, что эти помещения когда-то были оформлены на него, он делал там ремонт, и я должна ему 60 тысяч рублей. В договоре о покупке бизнеса речи о долгах не шло. Так почему я должна платить?

Этот вопрос корреспондент «Навигатора» задал самому «посреднику», поджидавшему Наталью около входа. Не называя себя, вежливо и корректно мужчина объяснил, что несколько лет назад он арендовал это помещение, вложил в ремонт 20 тысяч рублей и теперь пытается «компенсировать» расходы.

За комментариями пришлось обратиться к заместителю директора ГУП «ЖКХ ННЦ СО РАН» по экономике и финансам Альберту Разуму:

– Мне тяжело об этом говорить, но подобные нарушения, действительно, имели место в работе сотрудников, которые занимались арендой подвальных помещений. Заключался договор аренды с подставным лицом, которое платило небольшие суммы, а потом во много раз дороже сдавало это же помещение в субаренду. В итоге жители домов имели буквально копейки, всю прибыль получали «дельцы». Сейчас ситуация исправлена. Виновные в злоупотреблении служебным положением уволены. Новые договоры аренды заключаются непосредственно с теми, кто организует свой бизнес в арендованных помещениях. Но мы не можем проверить все подвалы, договоры по которым заключались до увольнения недобросовестных сотрудников. Выяснить, не сдаются ли помещения в субаренду, проще самим жителям, сравнив суммы, которые платит арендатор, с теми, что поступают на счет дома. Если предприниматели все еще работают с «посредниками», попробуйте убедить их заключить договор аренды в управляющей компании или, если речь идет о ТСЖ, у его председателя. От этого выиграют и жители, которые получат дополнительные средства на ремонт своего дома, и арендаторы.

Ирина ТАМИРИНА

Фото П. Ильина