Важность справедливых тарифов

В 2005 году был создан институт, не существовавший ранее – «управление многоквартирным домом (МКД)». Его регламент прописан в нормативно-правовых актах, которые время от времени корректируются. Хотя уже почти 20 лет в сфере ЖКХ действуют эти нормы закона, часть собственников до сих пор не различает, чем отличается управление МКД от его содержания.

На вопросы об особенностях содержания и управления МКД, принятия тарифов в домах разной этажности, ответственности управляющей организации и собственников жилья ответил директор ФГБУ «Академия комфорта» Валерий Викторович Кисс.

– Закон предусматривает три способа управления МКД: создание ТСЖ, ЖСК, ТСН (кооператив), непосредственный способ управления и заключение договора с управляющей организацией (УО). В чём их главное отличие?

– Первые два способа подразумевают управление МКД самими собственниками, они несут ответственность за полноту и качество выполняемых работ и услуг. Управление МКД путём заключения договора с управляющей организацией означает выполнение всех работ, необходимых для эксплуатации дома, силами этой организации, причём ответственность за несвоевременное, некачественное и/или неполное выполнение работ и услуг несёт управляющая организация, вплоть до лишения лицензии на право осуществления деятельности.

– Что включает в себя понятие «Управление МКД»?

– Сюда входит большой перечень работ и услуг, которые условно разделены на три группы: содержание, ремонт и услуги управления. С капитальным ремонтом всё понятно: начиная с 2014 года собственники платят взносы на спецсчёт МКД или в «общий котёл», на эти средства выполняются работы капитального характера, а величину взноса определяют власти региона. Формирование стоимости работ по текущему ремонту тоже не вызывает вопросов: своевременно должны выполняться ремонты, обеспечивающие работоспособность как здания в целом, так и отдельных элементов и систем. Величина платы за текущий ремонт всего общего имущества определяется как сумма стоимости отдельных работ.

Услуги управления в действующей нормативно-правовой базе не конкретизированы, но многолетний опыт позволяет сформулировать их как «перечень нематериальных работ и услуг, необходимых для содержания и текущего ремонта общего имущества МКД и оказания коммунальных услуг». Иными словами, это организация всей деятельности, обеспечивающей комфортное проживание в доме.

– Какую прибыль приносит управление МКД?

– Вы, возможно, удивитесь, но с 2019 года этот вид деятельности учреждению прибыли не приносит. Поддержка уровня заработной платы работников, улучшение материально-технической базы осуществляется за счёт доходов от иных видов деятельности. Отмечу, что в Новосибирской области с 2016-го по 2022 год индекс роста цен составил более 40%, рост минимальной оплаты труда – более 72%, а средняя величина тарифа по МКД, находящимся в нашем управлении, выросла всего на 17%. Ранее удавалось сдерживать резкий рост платы за жилое помещение благодаря оптимизации организационной структуры, но данные резервы исчерпаны.

– Как определяется величина тарифа?

– Ранее в организации придерживались политики установления одинакового размера платы по содержанию общего имущества в пересчёте на квадратный метр помещения (квартиры) для МКД разной этажности. Но потом убедились, что это неправильно. Так, доля расходов на уборку придомовой территории, приходящаяся на 1 кв. метр площади помещения в МКД, тем выше, чем меньше общая площадь квартир. Например, возьмём два МКД – девятиэтажку по Демакова, 9 и четырёхэтажку по Учёных, 5. Оба дома 4-подъездные, площади уборочной территории двора у них примерно равны (3674,6 и 3694,9 кв. м соответственно), а площадь помещений в МКД отличается в 2,65 раза (7656,6 и 2850,9 соответственно). Из-за этого стоимость только одной услуги по уборке двора для второго МКД выше на 2 рубля с квадратного метра.

В домах до 5 этажей со скатными крышами правила требуют выполнять очистку кровли при высоте снежного покрова 30 см, а в период оттепелей – 10 см. В МКД 9 этажей и выше кровли плоские, уборка снега не требуется, следовательно эти затраты не включаются в тариф. Вот и получается, что за очистку снега с крыши по маленькому дому в тариф закладывается более 1 руб./кв. м в месяц, не считая налогов, прибыли и управленческих расходов, а если зима снежная и требуется вторая очистка снега, то сумма увеличивается вдвое.

Аналогичным образом оказывают влияние на окончательный тариф по содержанию разных МКД и все остальные работы.

– Получается, чем меньше дом, тем выше затраты на его содержание?

– Именно так. Раньше ФГБУ «Академия комфорта» «уравнивала» тарифы по содержанию МКД разной этажности за счёт использования денежных средств, которые при расчёте тарифов закладывались как плановая прибыль, а по факту тратились на выполнение работ в малоэтажных домах. Этот источник исчерпал себя, а применять «перекрёстное субсидирование», то есть снижать расчётную стоимость работ для небольших домов и перекрывать разницу за счёт тарифов в домах большой этажности мы считаем невозможным и недопустимым. Учреждение стремится предоставлять качественные услуги всем жителям многоквартирных домов, объёмы работ и услуг, их качество не могут быть ниже требований, установленных государством в минимальном перечне, а размер тарифов, действующих на некоторых малоэтажных МКД, не позволяет выполнить эти требования.

– Кто-то может возразить: стоимость услуг ЖКХ и так слишком высока...

– Фактор борьбы за снижение или заморозку тарифов часто используется в предвыборной агитации. Но простой анализ показывает, что плата за содержание общего имущества – не самая значительная расходная часть в бюджете среднестатистической семьи. Значительно больше тратится на продукты, лекарства, которые постоянно дорожают, а борются почему-то с ростом тарифов. Между тем их искусственное удерживание на низком уровне влечёт серьёзный риск недофинансирования ремонтных работ, преждевременный износ строительных конструкций и инженерных коммуникаций, возникновение аварий.

– В лицензии ФГБУ «Академия комфорта» большое количество малоэтажных МКД. Как с ними работаете?

– Подавляющая часть собственников помещений ответственно подходят к вопросу содержания домов, стремятся не только выполнять минимальный перечень работ и услуг, установленный государством, но и принимают решения о проведении таких работ, как установка пластиковых окон в подъездах и подвалах, монтаж систем видеонаблюдения и видеодомофонов, ремонт подъездов и т.д. Но имеются и случаи безразличного отношения, около 30 МКД в настоящее время обслуживаются нами по тарифам, утверждённым в 2019 году, их размер не соответствует экономической ситуации, но собственники уклоняются от принятия решений. Мы неоднократно направляли в адрес советов МКД предложения об установлении новых тарифов, но они игнорируют обращения и на основании личных умозаключений лишают собственников права принятия решений об установлении платы, не доводят информацию о поступивших предложениях и не инициируют общие собрания по домам.

В ближайшее время собственникам этих домов будут направлены уведомления с подробным перечнем работ и услуг, расчётом их стоимости, а также предложение принять решение об установлении экономически обоснованных тарифов. Если наше предложение в очередной раз будет проигнорировано, ФГБУ «Академия комфорта» будет вынуждено расторгнуть договоры управления с 1 января 2024 года. Мера вынужденная, можно сказать крайняя, но собственники должны понимать, что у них в соответствии с законодательством есть не только права, но и обязанности, а также ответственность за их невыполнение.