Права дольщиков

В условиях нестабильного экономического положения вопросы гарантированности интересов граждан, вкладывающих деньги в строительство, являются объектом пристального внимания органов прокуратуры.

Действующее законодательство обеспечивает гарантии гражданам, участвующим в долевом строительстве, однако небрежное либо необоснованно доверчивое отношение граждан к выбору застройщиков по-прежнему становятся причинами совершения незаконных операций со строящимися объектами, в том числе причиной двойных продаж.

Некоторыми организациями практикуется заключение инвестиционных договоров, а не договоров на долевое строительство. Это делается для того, чтобы избежать сложной процедуры регистрации договоров, опубликования проектной документации и пр.

Законодательством заключение инвестиционных договоров, в том числе на строительство объектов, не запрещено. Инвестиционная деятельность, т.е. вложение собственных средств для создания объектов собственности регулируется Законом РФ «Об инвестиционной деятельности» №1488-1 от 26.06.1991.

Вместе с тем, заключение инвестиционного договора на строительство жилья полностью лишает человека тех гарантий, которые были бы у него при заключении договора на долевое участие в строительстве.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» №314 от 30.12.2004 г. предусматривает государственное регулирование и контроль за деятельностью по строительству жилья с привлечением прав граждан. Вот некоторые из них:

-    Договор на участие в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в  Федеральной регистрационной службе;

-    Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Государственные органы осуществляют ежеквартальный контроль за деятельностью застройщика.

До заключения договора на участие в долевом строительстве жилья гражданин, чтобы впоследствии не потерять деньги, должен изучить ряд вопросов. Прежде всего, договор должен содержать ряд обязательных условий, без которых он не может считаться заключенным, а именно:

-    должен быть определен объект долевого строительства;

-    срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-    цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

-    гарантийный срок на объект долевого строительства.

Изменение цены по договору возможно только по согласию сторон, достигнутому в момент заключения договора. Если застройщик увеличивает цены, а в договоре такого условия не было, гражданин может взыскать убытки в судебном порядке.

Застройщик обязан передать квартиру в установленный в договоре срок. Если срок нарушается, гражданин вправе требовать уплату неустойки.

В том случае, если строительство объекта  не может быть завершено в срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

До принятия решения о заключении договора на долевое строительство человек может ознакомиться со всей информацией, касающейся застройщика, который обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу основные документы о своей деятельности:

1) учредительные документы;

2) свидетельство о государственной регистрации;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);

5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Ознакомление с названными документами является необходимым условием для совершения добросовестной сделки.

А. Борисова, ст. помощник прокурора