Стройка, стоящая на голове

ЖСК «Сигма» вызывает интерес не только потому, что это перспективный вариант развития Академгородка в восточном направлении, позволяющий решить жилищные проблемы ученых. Президент страны назвал проект пилотным, по его подобию создадут кооперативы для учителей, врачей, других бюджетников. Разногласия пайщиков ставят под удар будущее «одноэтажной России», а не только поймы Камышевки. О проблемах мы побеседовали с одним из членов кооператива, которого не устраивает текущее положение дел, – сотрудником Новосибирского института органической химии Владиславом ФОМЕНКО.

В отличие от большинства участников «Сигмы» Владислав Викторович имеет опыт возведения малоэтажного жилья: в тяжелые 90-е строительство стало его второй профессией, затем – доходным хобби. Поэтому он сразу обратил внимание, что порядок действий, предписанный кооперативу для бесплатного получения земельного участка, существенно отличается от обычных девелоперских схем. «Стройка, стоящая на голове» – так Владислав Фоменко охарактеризовал происходящее.

Однажды лебедь, рак и щука…

Первым в череде неудачных решений Владислав Викторович называет саму форму жилищно-строительного кооператива:

– Это все равно, что собрать кардиобольных, предложить им найти врачей, построить клинику и там лечиться, – описывает он.

Интересы 800 человек трудно привести к одному знаменателю. Неудивительно, что «поселка мечты» нет даже на бумаге, а разногласия среди членов кооператива уже привели к расколу. С одной стороны, правление торопит сдавать деньги, «ввязаться в драку, а там видно будет»; с другой – инициативная группа пайщиков уверена, что раз проект пилотный, то нужно настаивать на изменении его условий до тех пор, пока они не станут выгодны будущим домовладельцам. Эмиссары Фонда содействия развитию жилищного строительства, в чьи обязанности входит передача земли кооперативу и помощь в ее освоении, летают в Новосибирск еженедельно, а дело стоит.

– Почему нельзя было поступить как с многодетными семьями, – недоумевает Фоменко. – Если дать землю в собственность, то люди построятся быстро, как муравьи, не дожидаясь пока слоны-СМУ соорудят кооперативу муравейник.

Удачные примеры таких поселков, уверяет Фоменко, есть и в нашей области. Другой вариант успешной стройки – продажа земли девелоперу, гарантирующему низкую цену жилья.

– 34 тысячи за квадратный метр, которые заплатят пайщики «Сигмы», – цена, взятая Минрегионразвития с потолка; она высока для социальной, – объясняет Владислав Фоменко. – Таун-хаусы на Толмачевском шоссе продавали по 18 тысяч за квадрат, и прибыль еще осталась!

Дары данайцев

Возможно, жилье в пойме Камышевки было бы дешевле, если бы фонд РЖС не предлагал землю в комплексе со своими услугами. Содействие строительству на данный момент выражается в проведении конкурса проектов поселка. В соответствии с планом победителя (компания «Новосибирскгражданпроект») сделано межевание – земля нарезана на два десятка участков, площадь под дорогу и объекты социальной инфраструктуры передана муниципальным властям.

– Генплан откровенно плохой, он не учитывает особенности рельефа, – комментирует Владислав Фоменко. – А переделать его трудно – придется вписываться в существующую схему межевания. Но даже если заказать альтернативные проекты, неясно, на какие данные опирались специалисты НГП.

Действительно, единственная «геология» участка, о которой известно пайщикам, – десяток скважин, пробуренных, возможно, еще в 90-е годы в районе предполагаемой дороги.

– Для многоэтажек геологические особенности не важны, – полагает Владислав Фоменко. – Прибыль от продаж позволяет вложиться в фундамент: сделать дренаж, уплотнить грунт. Для индивидуального жилья это дорого, а коттедж из любимого сибиряками кирпича на сложном грунте долго не простоит.

Геологические изыскания не всегда входят в предпродажную подготовку земли. Но, приобретя участок на свой страх и риск, застройщик сперва исследует несущие свойства грунтов и только затем заказывает генплан. В ситуации с кооперативом «Сигма» все иначе: результаты «геологии» до сих пор не обнародованы, а планировка поселка, за которую Новосибирскгражданпроект премирован Фондом РЖС, возможно, и вовсе изначально была рассчитана на многоэтажную застройку. Чем иначе объяснить намерение выровнять участок до идеальной плоскости, потратив, ни много ни мало, миллиард рублей?

– Нужно было провести повторный конкурс, когда стало ясно, что изменится конфигурация участка и земли, по которым проложена лыжная трасса, застраиваться не будут. Получается, что у нас сейчас огрызок генплана, достоинства которого неочевидны, – недоумевает Владислав Викторович.

Дело – труба

Однако больше всего участников «Сигмы» беспокоит не рельеф (уже сейчас они собираются заказывать альтернативный проект), а неизвестность, которая окружает вопрос стоимости коммуникаций. Владислав Фоменко убежден, что ученых водят в заблуждение, и никакой неопределенности здесь быть не может:

– В окрестностях Каинской Заимки будет жить 10 тысяч человек – эта цифра озвучена на публичных слушаниях в Барышево. Первому же застройщику предложат протянуть коммуникации в расчете именно на это число жителей – не делать же отдельную трубу к каждому поселку!

Оптимисты из числа пайщиков уверены, что найдутся желающие разделить с «Сигмой» это бремя. Например, рядом строится комплекс многоэтажных домов «Серебряное озеро». Владислав Викторович полагает, что коммерческие застройщики предпочтут выждать, пока кооператив потратится на прокладку коммуникаций, чтобы прийти на все готовое – согласно постановлению Правительства №83 «Об утверждении правил предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» они могут сделать это почти бесплатно. Если, конечно, «Сигма» последует рекомендациям постановления и безвозмездно передаст сети в муниципалитет.

– Уверен, что делать этого не нужно, проблема самостоятельной эксплуатации сетей надумана. Но прежде чем брать с соседей плату за подключение придется инвестировать в коммунальную инфраструктуру, – рассуждает Владислав Фоменко. – Да и нужно ли подключаться к изношенным сетям Академгородка? Подведенный газ позволит поселку вести почти автономное существование, такой вариант благоустройства, скорее всего, потребует минимум вложений.

Утром деньги – вечером землю

Удастся кооператорам сэкономить или нет – пока неизвестно. На повестке дня внесение 30% от стоимости домов на счет кооператива. В ситуации, когда нет проекта поселка, нет ясности с подключением коммуникаций, наконец, нет успокоительной информации о свойствах грунтов, надежда, что перспективный проект будет поддержан властями, – слабый стимул. Возможно, если бы сумма была меньше – многие бы охотно рискнули.

– В течение первого года строительства эти деньги не нужны, – заверяет Владислав Викторович. – Геологические изыскания, проектирование, даже рубка леса – это не сотни миллионов, а суммы на порядок меньшие. Жесткое условие Фонда РЖС можно обойти, если бы пайщики выбрали вариант «растущего дома», как в аналогичном нашему питерском кооперативе «Агрополис». Заявив о желании построить 30-метровый дом, мы можем войти в проект с малыми деньгами и без лишнего риска.

Идея игры с минимальными ставками между тем овладела умами кооператоров. Пока одни обсуждают замену больших паевых взносов маленькими целевыми, а другие просят Фонд РЖС снизить первый паевый взнос в три раза, третьи – несут миллионы на счет кооператива, обвиняя коллег в саботаже.

– Ведь всем страсть как хочется свой домик, – с грустью заключает Владислав Фоменко.

Пилотный проект сорвался в очередной штопор.

Ирина ИЛЬИНА