Кто будет управлять вашим домом?

Кто будет управлять
вашим домом?

В конце прошлого года в жилищное законодательство были внесены изменения, согласно которым собственники квартир должны выбрать способ управления своим домом не до 1 марта 2006 года, как предписывалось ранее, а до 1 января 2007 года. Для этого, прежде всего, необходимо провести общее собрание жильцов, на котором, собственно, и решится этот важный вопрос.

Порядок проведения такого собрания подробно расписан в ст. 45 Жилищного кодекса. Общее собрание проводится ежегодно. Если возникает необходимость, по инициативе любого из собственников может быть созвано и внеочередное общее собрание. Для кворума достаточно, чтобы в нем приняли участие сами собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Все вопросы решаются при помощи голосования, простым большинством голосов.

Закон предлагает три варианта управления домом. Если никакой организационно-правовой формы не создано, можно осуществлять непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Второй вариант – когда создано товарищество собственников либо жилищный кооператив, и управление осуществляют они.

Третий – когда собственники или товарищество привлекают к управлению специализированную организацию – управляющую компанию.

Кстати, возможен и комбинированный вариант, когда часть функций товарищество оставляет за собой, а часть передает профессионалам-управленцам, которые лучше могут выстроить отношения, например, с поставщиками коммунальных услуг.

Первый способ – непосредственное управление собственниками – наименее удобный, поскольку требует по каждому мало-мальски значимому поводу собирать общее собрание. Второй способ – управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) – имеет определенные преимущества. Общее собрание собирается несколько раз в году для решения крупных, важных вопросов, а вся текущая работа лежит на правлении. Выбирается его председатель, существует ревизионная комиссия, контролирующая деятельность правления. Существуют четко прописанные в законе и зафиксированные в уставе товарищества компетенции – что может председатель, что правление. При этом самые важные вопросы, связанные с собственностью (например, как распорядиться придомовой территорией), ни председатель, ни правление сами решать не вправе. Такие вещи решают все собственники. Это принципиально.

Наконец, третий вариант, когда для управления домом выбирается специализированная организация. Управляющую компанию может нанять и товарищество, и все то же общее собрание собственников. С управляющей организацией заключается договор на определенный срок (не менее 1 года и не более 5 лет), в течение которого она за определенную плату обязуется оказывать услуги и выполнять необходимые работы по содержанию и ремонту общих помещений дома, инженерного оборудования, предоставлять коммунальные услуги и так далее. Это может быть как муниципальная организация, так и частная компания.

Если собственники не провели собрание и не выбрали способ управления, предусмотрено, что управляющую организацию выбирает муниципалитет. Это сделано не для того, чтобы напугать собственников. А для того, чтобы дом не оказался брошенным и бесхозным.

Естественно, при проведении конкурсного отбора будет учитываться масса факторов: это и расположение компании, и спектр предлагаемых ею услуг, и расценки на них. Понятно, что все эти параметры будут отражены и в договоре управления домом, который подписывается после проведения отбора. Если компания не выполняет условия договора, он может быть с нею расторгнут в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

И последнее. Конечно, местным властям выгодно, чтобы ответственность за управление жилым фондом была возложена на собственников. И очень часто противники ТСЖ используют следующий аргумент: муниципалитет для домов, где есть ТСЖ, ничего делать не будет (например, капитальный и текущий ремонт). Но надо сказать, что и в противном случае у местных властей все равно нет для этого средств. А когда в управлении через ТСЖ участвуют все собственники, возможно изыскание дополнительных средств на эти цели.

А. Корецкая.