УД СО РАН: Эффективность прежде всего

УД СО РАН: Эффективность преждевсего

Поводом для этого интервью стали изменения нанекоторых объектах недвижимости Академгородка, например закрытие ателье на пр. Строителей,19, вызвавшее открытое письмо в нашу редакцию. Об этих изменениях, а такжепеременах в общей политике в сфере управления недвижимостью корреспонденту«Навигатора» рассказал заместитель управляющего делами СО РАН Алексей ШВЕЦОВ.

– Алексей Геннадьевич, какими принципамируководствуется УД СО РАН в управлении своей недвижимостью?

– Во-первых, у нас есть поручение Президиума СО РАН посодержанию имущества и поддержанию его в надлежащем состоянии. Во-вторых, мыстараемся использовать имущество как можно эффективнее. Эффективностьзаключается не только в максимизации арендных платежей (хотя и это тоже), но ив решении определенного спектра социальных вопросов. Хотя согласно закону оместном самоуправлении это задача не наша, а муниципалитета, но де-фактоУправление делами является крупнейшим арендодателем на рынке коммерческойнедвижимости в Академгородке, поэтому косвенно эту задачу приходится решать.Повышение эффективности может означать разное: где-то ремонт или реконструкцияобъекта, где-то простое увеличение отдачи от объекта в виде арендной платы,смена профиля, создание возможностей для использования объекта и т.д.

– Что уже сделано в этом направлении?

– Успешно реализован целый ряд проектов. Например,гостиница «Золотая долина», где еще 3-4 года назад был ужасный ремонт,неэффективно используемый холл, витражи, приводившие к катастрофическимтеплопотерям и соответствующим тратам. Сегодня многое из этого уже исправлено,более того, теперь в холле можно решить проблемы с кредитной картой, прокатомавтомобилей, экскурсионной программой, железнодорожными и авиабилетами,приобрести сувениры – весь комплекс дополнительных услуг, который должен быть внормальной гостинице. В будущем году мы планируем заменить асфальт на площадкеперед «Золотой долиной», а также реконструировать клумбу и кустарник передзданием. Ремонтируется и номерной фонд – хотя это требует огромных вложений, ив результате мы можем себе позволить только один этаж в год. Но в итоге мыповысили качество предоставляемых гостиницей услуг.

Можно привести пример складского комплекса СО РАН наул. Арбузова, 2, где было 8 т аммиака – над Академгородком виселаугроза взрыва и экологической катастрофы, даже без учета возможных терактов наэтом объекте. На сегодняшний день в комплексе установлено новое оборудование,что решило проблему безопасности. Сам комплекс стал эффективнее: электроэнергиитеперь тратится в 3,5 раза меньше, воды – в 2,5 раза меньше; выполнензначительный ремонт кровли. Мы провели конкурс на сдачу комплекса в аренду, в которомпобедил Новосибирский хладокомбинат. Теперь арендная плата от комплексапревышает наши прежние доходы в 1,5 раза и составляет примерно 14 млнруб. в год.

Был очень интересный случай на СТО на ул. Кутателадзе,7: две примыкающих стены обрушились наружу. Мы отремонтировали здание, создалитам станцию техобслуживания, равных которой по техническому уровню вНовосибирской области нет, и сдали ее в аренду, что увеличило наши доходы отэксплуатации в 2 раза. Более того, у арендаторов есть программа еще большегоувеличения эффективности станции. Действительно, в рамках бюджетной организациипросто невозможно реализовать некоторые проекты: привлекать кредитные,инвестиционные ресурсы, запускать программы финансовой мотивации сотрудников ит.д. С другой стороны, оказывать услуги – это не наше дело. Мы привели объект впорядок, сделали эффективную СТО на 1,5 тыс. кв.м, сдали ее в аренду, а такжеиспользовали здание для серьезной межинститутской (13 институтов СО РАН)научной программы «Геохронология кайнозоя». Все в полном соответствии с законом«О науке и научно-технической деятельности», где на нас возлагается задачаэффективного управления имуществом и использования получаемых доходов насодержание инфраструктуры и прочие расходы СО РАН.

УД сдало центральный пляж в аренду на 10 лет компании«Сан-Сити», и в этом году пляж в первый раз был по-настоящему чистым. Осенью«Сан-Сити» представила бизнес-план на ближайшие три года, предполагаетсямасштабное благоустройство пляжа: набережная, домики, дорожки, освещение, частьработ будет выполнена уже к 50-летию СО РАН.

Можно отметить деятельность арендаторов по содержаниюобъектов в Академгородке и приведению их в надлежащий вид. Еще 3 года назад яразработал программу по заключению долгосрочных договоров аренды с темиорганизациями, которые вкладывают большие средства в капитальный ремонт своихобъектов. Их интерес понятен: они могут планировать свой бизнес на длительныйсрок, а СО РАН получает объект в надлежащем состоянии. В итоге жителиАкадемгородка могут увидеть, как изменился торговый центр, продуктовый ипромтоварный, бывший ресторан ТЦ, где теперь два популярных заведения:«Вилка-ложка» и «Жили-были». Реконструировано здание супермаркета «Городок»,где на втором этаже открылся еще и магазин женской одежды. В здании бывшегостола заказов открылся супермаркет компании «Сибириада» – кроме того, что этоочень удобный магазин, где можно легко припарковаться, арендатор ещеотремонтировал здание. Решены задачи по ремонту пристройки к общежитию поул. Золотодолинской, 29 благодаря сотрудничеству с арендатором,супермаркетом косметики.

Нужно отметить ситуацию со зданием по ул. Терешковой,30, где располагался супермаркет «На углу», не отвечавший, если честно,современным требованиям к стандартам торговли. С точки зрения Управленияделами, в этом районе должно находиться место общественного питания: деловойрайон, много учреждений и организаций, оживленное движение. В результате наконкурсе победило «Трэвелерс кофе». Отношение жителей было неоднозначным, вИнтернете даже писали про кавказскую мафию, захватившую недвижимость вАкадемгородке. Но собака лает, а караван идет. Сейчас уже можно сказать, чтоместо пользуется сумасшедшей популярностью, сами арендаторы не ожидали такогоколичества посетителей. Были проблемы с автомобилями, паркующимися напешеходной части, но их быстро решили.

Очень важный реализованный проект – здание Дома бытана ул. Героев Труда, которое не ремонтировалось 40 лет, с моментастроительства. Арендаторы вложили в капитальный ремонт 12 млн руб., имдаже пришлось тянуть новую теплотрассу. Сейчас это, наверное, единственныйполноценный Дом быта в Новосибирской области. Жители найдут там расширившийсяассортимент услуг достойного качества и по разумным ценам: и ателье, ипарикмахерская, и ремонт часов, и многое другое.

Еще один пример эффективной работы арендаторов –подвал здания ул. Демакова, 20, где полностью заменили инженернуюинфраструктуру и открыли бар «Республика». Это заведение тоже стало популярным,к выходным не всегда можно найти столик. А ведь в микрорайоне «Щ» всегда былдефицит заведений подобного рода. Еще одна социальная задача решена. Можно вспомнить«Белиссимо» (ул. Иванова, 29), где арендаторы фактически реконструировализдание, от прежнего остались одни стены.

– А что происходит с этим зданием? Магазины,работавшие там, закрылись, включая и известный в Академгородке рыбный магазин.

– Прошел конкурс на право аренды помещений в этомздании, который выиграла сеть магазинов «Квартал». Они получили две площадки,где арендная плата составляет соответственно 2,1 млн руб. и 870 тыс.руб. в год. Думаю, мы скоро увидим в здании достойный продуктовый супермаркет,который решит проблемы и с рыбой, и со сладостями. А на одной из площадоксейчас открылся магазин «Крепость».

– Как определяются арендаторы?

– На сегодняшний момент у СО РАН есть три способа.Первый, если арендатор является органом власти или местного самоуправления: приналичии желания организации и наличия помещений у СО РАН договор заключаетсянемедленно. Второй, если арендуемая площадь менее 200 кв.м – в случаеосвободившейся площади можно написать заявление с просьбой об аренде, которая можетбыть удовлетворена, в этом случае ставку назначит независимый оценщик исходя изситуации на рынке коммерческой недвижимости. Третий способ – самыйпредпочтительный – конкурс. Рекорд нашего конкурса – повышение стартовогозначения арендной ставки в 14,5 раз, 2-4-кратное повышение арендной платы входе конкурса в порядке вещей. Для нас это самый эффективный способ поискапартнеров.

– Так что же все-таки происходит с ателье на пр.Строителей, 19?

– Во-первых, не хочу никого обидеть, но ательенеэффективно: оно не может выполнить заказы жителей (сшить костюм, к примеру),в чем я лично неоднократно убедился. Зачем тогда ателье занимает такие большиеплощади, выплачивая мизерную аренду? А по рыночным ценам оно платить не может,потому что не зарабатывает достаточно, чему мы получили подтверждение,предложив заключить договор аренды на рыночных условиях, на что был полученотказ. Ситуация объясняется очень просто: ателье сдает площади в субаренду ужепо рыночной цене (агентству недвижимости и т.д.) и за счет этого живет. Но этоназывается паразитированием на федеральном имуществе. А во-вторых, практикарынка показывает, что ателье должно работать рядом с магазином ткани, который вданном случае тоже далек от совершенства.

При этом закрытие ателье на пр. Строителей не заденетинтересов жителей «Щ» и «Д», потому что его функции с успехом выполняет другоеателье в этом же районе – Доме быта на ул. Героев Труда. Так что ктопродолжит работу в этом здании, решит конкурс. Сейчас УД уже выиграло суд,получило исполнительный лист на выселение ателье, но ателье попросилоприостановить исполнение решения. Заседание суда, где будет окончательно решенвопрос, состоится в конце декабря. С нашей точки зрения, это уже бессмысленно,поскольку никакие судебные решения не смогут повлиять на эффективность работыпредприятия.

В ходе запланированного конкурса определится и профильпомещения. Возможность выбора будет достаточно широкая: от общепита илипродуктов питания (районная администрация заявляет, что в этом районе нехватает продуктовых магазинов) до, возможно, бытовой техники. Мы планируемподнять в ходе конкурса арендные ставки раз в 15 и побить рекорд.

Так что работать с СО РАН не так уж сложно: нужноплатить арендную плату по рыночным ставкам, платить ее вовремя и содержать объектв надлежащем состоянии. Тогда все будет нормально, чему вы увидели немалопримеров.

Павел ГРОМОВ.