«Сигма»: взгляд оптимиста

Когда в феврале 2011 года впервые заговорили о жилищно-строительном кооперативе «Сигма» для ученых, его перспективы выглядели весьма радужно. Городок развивается в восточном направлении, ученые получают современное жилье (максимальная цена Минрегионразвития – 34 тысячи рублей за квадратный метр), власти – образцовую социальную программу.

Место – лучше не бывает!

Участок под строительство – полосу земли за институтами, параллельную проспекту Лаврентьева – выделил Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Именно эта организация распоряжается всеми земельными ресурсами, предназначенными для жилой застройки. Сразу выяснилось, что территория будущего поселка перекрывает лыжню, идущую от базы имени Алика Тульского, – крупную обустроенную лыжную трассу, на которой проводятся региональные соревнования. После протестов спортивной общественности из 153 гектаров выделили рекреационную зону – 38 га (там будет трасса), однако среди членов кооператива зародились сомнения: а так ли хороша для строительства испещренная оврагами территория? Опасения подпитывались расчетами Новосибирскгражданпроекта, компании, проделавшей по заказу РЖС предварительный анализ затрат: на подготовку территории нужно более миллиарда рублей!

– Первоначальный проект создан, когда РЖС планировал выставить участок на аукцион, ориентировочно – для застройки трехэтажными домами, – поясняет Александр Владимирович. – Теперь речь идет о точечной коттеджной застройке, и можно делать только планировку дорог, выбирая относительно них местоположение домов. Если площадка чуть выше дороги – есть смысл сравнять, если ниже – посмотреть, как предохранить дом от талой воды. Это не требует глобального выравнивания.

Александр Зырянов предлагает отказаться и от ливневки:

– Если уж выровняли площадку, то тогда строится ливневая канализация. Под нее было заложено целых три насосные станции! – поясняет представитель технического заказчика. – Я разговаривал с экспертами, в том числе со специалистами Новосибирскгражданпроекта, все подтвердили, что в коттеджном поселке обойтись без этого можно.

По предварительным расчетам Александра Владимировича оптимальное выравнивание будет стоить членам кооператива 36-37 миллионов, даже если придется засыпать низины и уплотнять грунт. В безопасности строительства Зырянов уверен:

– Есть десятки способов уплотнения грунта. Необходимо только убедиться в целесообразности того или иного метода. Можно уплотнять засыпаемый грунт мощными катками. Я и в Новосибирске так землю укладывал, и в Красноярске, и в Новокузнецке. На Демакова торговый центр стоит на болоте: вырыли котлован на метр шире и на полметра глубже фундамента, засыпали щебенкой – этого оказалось достаточно.

Можно ли кооперативу потребовать более пригодные для строительства участки? Александр Зырянов уверен, что можно:

– У РЖС есть площади в Ключах, есть великолепные места в Кольцово. Но ничего ближе к Академгородку нет. Сибирское отделение уже год пытается придать еще одному большому участку вблизи Каинской Заимки статус земель, предназначенных для жилищного строительства. Процедура не быстрая, вопрос решается в Москве, и будут ли подвижки в этом году – не знаю.

Вода ваша – трубы наши

Однако наибольшие споры среди членов кооператива вызывают не живописные овраги, а инфраструктура. В первоначальном варианте, той самой «рекламной картинке», все коммуникации к участку должны быть подведены еще до начала строительства, и уж во всяком случае – не за счет будущих владельцев коттеджей; на их долю должна была достаться только разводка водопроводных, газовых и канализационных труб внутри поселка. По умолчанию предполагалось, что остальные расходы возьмет на себя фонд РЖС, одна из задач которого, согласно уставу, «оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры». На практике «содействие» оказалось вовсе не эквивалентно «обустройству». В последнем письме гендиректор фонда РЖС Александр Браверман сузил рамки «содействия» до компенсации затрат на подключение к водопроводной и канализационной сети, да и то – при соблюдении ряда условий. Цена подключения, как следует из письма гендиректора ГУП «УЭВ СО РАН» Валерия Горевого, тоже не мала – 300 миллионов рублей. Строительство сетей (внешних, и внутрипоселковых) за счет членов кооператива – по меньшей мере 235 миллионов. Внутриквартальные дороги – еще 264 миллиона.

Канализационный вопрос расколол кооператоров на два лагеря и поставил под угрозу судьбу проекта. Пайщики «Сигмы» принялись обсуждать, нельзя ли обойтись артезианскими скважинами и септиками. Однако Александр Зырянов и эту ситуацию оценивает достаточно оптимистично:

– Можно рассчитать и бурение скважин, и устройство септиков, однако по цене это будет приблизительно столько же, сколько подключение к городским коммуникациям. Ведь в расчетах Новосибирскгражданпроекта водопровод и канализация приводятся по предварительным техническим условиям, в которых фонд РЖС планировал подключать новый микрорайон к Нижней Ельцовке. Однако, на мой взгляд, существует возможность подключиться к сетям в конце улицы Арбузова. Потребуется реконструкция водопроводных и канализационных труб (около километра) и «по целине» до границ поселка нужно проложить еще около 600 метров труб. Электричество можно провести от подстанции «Научная» или от распределительной подстанции возле Академпарка. В таком варианте расходы членов кооператива не превысят двух с половиной тысяч рублей на квадратный метр. Еще 2800 рублей с квадрата можно заложить на обустройство внутриквартальных проездов. Если отталкиваться от условий Минрегионразвития, то на оставшиеся средства можно строить дома стоимостью 25 тысяч рублей за квадратный метр – это рыночная цена, которая может еще уменьшиться после тендерного аукциона по выбору подрядчика.

Уменьшится не только цена строительства: сети, по мнению Александра Зырянова, «Сигма» не будет строить в одиночку:

– Рядом поселок Каинская Заимка, куда муниципалитет с удовольствием проложил бы канализацию, но для него это дорого. Сибакадемстрой там же строит новый микрорайон «Серебряное озеро» – и у них проблемы с коммуникациями! ГУП «УЭВ СО РАН» разрешил временно подключить там два дома к старым сетям, но участие в реконструкции магистральных сетей, проложенных от улицы Арбузова, – обязательное условие развития микрорайона. Вдоль дороги на Ключи ОАО «Агентство развития жилищного строительства НСО» выделило участки для строительства в поселке Ложок, но коммуникациями не снабдило – воду туда планируется тянуть с Верхней зоны. Наконец, если число пайщиков «Сигмы» уменьшится, неиспользованные площади РЖС выставит на аукцион, и у меня есть информация, что заявки на них есть. В идеале все участки нужно закольцевать в единую сеть: ни один строитель не станет тянуть персональные коммуникации к объектам, если есть альтернативный вариант. Но чтобы сесть за стол переговоров, мне как техническому заказчику необходимо знать мощности, нужные «Сигме», – сколько человек решит начать строительство?

Остается открытым вопрос: а если желающих разделить стоимость строительства инфраструктуры не будет?

– Даже если их не найдется сейчас, – полагает Александр Зырянов, – сети не придется дарить муниципалитету, как полагают некоторые члены кооператива. Мы не имеем право перепродавать мощности: воду, электричество, газ, подведенные к поселку. Но объекты инфраструктуры, построенные за счет кооператива, будь то сети, насосные или трансформаторные подстанции, остаются его собственностью, и право подключиться к ним мы будем предоставлять на своих условиях.

Беседовала Ирина ИЛЬИНА