Реформа ЖКХ: встреча у Ильича

Реформа ЖКХ:
встреча у Ильича

День рожденияЛенина Советский район отпраздновал по-своему оригинально, собравшись наодноименной улице Ильича в зале ДК «Академия», чтобы обсудить проблемыпредстоящей реформы ЖКХ. Депутат горсовета Виктор Агафонов пригласил наобсуждение молодого юриста Елену Ларину, которая рассказала населению оправилах работы ТСЖ и некоторых вопросах организации и оформления документов, атакже представителей ТСЖ и генеральных директоров управляющих компаний«ДОСТ-Новосибирск», «Петер Дуссман – Восток», «Академ ЖКХ» и «СПАС-Дом».Вероятно, большая часть аудитории ожидала, что им будут даны готовые рецепты отвсех бед, поэтому многие люди проявляли явное недовольство из-за того, что имобъясняют простые формальные правила.

ТСЖ – ПЕРВЫЕ БУКВЫАЛФАВИТА

Количество ТСЖ(товарищество собственников жилья) в одном доме не может быть больше одного,тогда как несколько домов имеют полное право объединиться в одно ТСЖ, чтобысэкономить на заработной плате своей уборщицы, сантехника, бухгалтера и прочегообслуживающего персонала. Каждый собственник жилья может участвовать врешениях, находясь в инициативной группе ТСЖ, либо оформить доверенность насвое право голоса кому-то из инициативной группы. Стоит ли говорить о такихбанальных вещах, что руководитель ТСЖ должен быть собственником квартиры вобслуживаемом доме? Определенно стоит. Если бы все жильцы знали об этом, тоистория ТСЖ «Успех», организованного в прославленном доме на ул. Печатников-6,не получила бы такого печального развития. В двух номерах «Навигатора» впрошлом году публиковались материалы о том, каких грандиозных результатовдобились жильцы недостроенного дома, отвоевывая свои права на собственность унедобросовестных застройщиков. К сожалению, ни газеты, ни телевидение, в одинголос рассказывающие о подвиге голодовщиков, не могли знать всех подробностейситуации. Теперь оказывается, что деятельность ТСЖ «Успех» поддерживают далеконе все жильцы этого дома, которые уже не первый месяц жалуются в разныеинстанции, что председатель ТСЖ, не имея никакого отношения к дому по ул. Печатникови, следовательно, инвестиционного договора, собирает огромные суммы у жильцовна евроремонт «своей» квартиры. Если по закону решения ТСЖ принимаются на общемголосовании, в котором должны участвовать собственники более половины площадейдома, то решения незарегистрированного ТСЖ «Успех» принимались в теснойкомпании трех-четырех жильцов и доносились до сведения остальных каксвершившийся факт, требующий очередных финансовых сборов.

РегистрируяТСЖ, особенно тщательно стоит обратить внимание на его будущий устав.Существуют типовые уставы ТСЖ, которыми можно воспользоваться как готовымибланками, но, чтобы предусмотреть неприятные ситуации, которые частовстречаются в работе таких организаций, имеет смысл проконсультироваться сюристом, имеющим опыт работы в этой области. Он может посоветовать включить ряднеобходимых дополнений. Одно из таких дополнений – разрешить заочноеголосование по бюллетеням (ведь собрать 300 собственников жилья в одномпомещении дома невозможно). Нужно понимать, что каждое переоформление уставарегистрируется в налоговой инспекции и стоит отдельных денег, поэтому ни в коемслучае не стоит относиться к такому документу как к чистой формальности.

МЕРА ПОНИМАНИЯ

Общий настройбольшинства присутствующих пожилых людей можно описать так: всю жизнь насобманывало государство, а теперь будут обманывать активисты наших домов илиуправляющие компании, которые, пользуясь создавшейся ситуацией, радывыпотрошить наши карманы и заработать на этом большие деньги. Бывший первый заместительглавы Администрации Советского района, а ныне замначальника департамента ЖКХ мэрииНиколай Иванович Малай дал очень четкую оценку происходящим событиям, пояснив,что любой ситуацией мы управляем в меру ее понимания. А в меру ее непониманиямы участвуем в процессе, которым управляют другие.

Великий Ленин,указывающий направление движения народных масс, остался нам только в камне.Отказ от попытки разобраться в грядущих переменах – это камень в собственныйогород. По опросу городского центра ТСЖ, 20 человек из 50 готовы прослушатьорганизуемый мэрией курс по работе ТСЖ и получить ряд рекомендаций поюридическим моментам, а также четкую картину всех плюсов и минусов такогоспособа управления. Остальные предпочитают придерживаться пассивной позиции,ругая все возможные способы управления и не предлагая взамен неугодным схемамникакой альтернативы.

КТО СДЕЛАЕТКАПРЕМОНТ?

Не обращатьвнимания на сиюминутные проблемы, не пытаться понять происходящее здесь исейчас и мыслить глобально – этому с успехом научило нас социалистическоегосударство. 22 апреля – как раз тот день, когда жители получили возможностьпродемонстрировать полученные навыки во имя и по поводу. Ответьте нам наглавный вопрос: за чей счет будет производиться капитальный ремонт жилья,кричала возмущенная аудитория. Что мог ответить депутат района на вопрос попроблеме федерального уровня? Написать письмо Путину? Устроить демонстрациюпенсионеров на площади Ленина? Может быть, стоит сначала разобраться, кто будетфинансировать капремонт на местном уровне, если федеральные средства все-такивыделят? На эту тему лаконично и красноречиво высказалась жительница Верхней ЗоныАкадемгородка, старшая по подъезду Елена Эдуардовна Данилова: «Мы заговорили оТСЖ еще пять лет назад. И с этого момента так и не получили ответ на вопрос:какова процедура передачи объектов СО РАН в собственность ТСЖ и должно ли СОРАН отремонтировать наше жилье перед тем, как передать его нам? Ведь многимдомам более сорока лет».

СО РАН какарендатор федеральной земли не правомочно в решении подобных вопросов.Коммунальное обслуживание приватизированных квартир не снимается с егоответственности – эти услуги, как умеет, предоставляет ГУП «ЖХК ННЦ СО РАН», аостальные принадлежат Сибирскому отделению на правах бессрочного пользования.Плата за капитальный ремонт взимается только с собственников жилых помещений,но не с нанимателей. Государство эксплуатировало жилые дома на правахсобственника в Академгородке в течение пятидесяти лет. В 1992 году люди сталиприватизировать квартиры, но все общее имущество в доме (подвал, лестничныеклетки, чердак, крыша и проч.) по-прежнему осталось в собственностигосударства. При этом жители платили за капитальный ремонт, исходя изквадратных метров жилого (!) помещения, как будто были случаи, когдагосударство производило капремонт у нас в квартире.

ЗА РУБЛЬ ОТВЕТИШЬ!

По словамВиктора Агафонова, если СО РАН как собственник жилья, наряду с владельцамиприватизированных квартир, и как организация, не обладающая должнымиюридическими полномочиями, будет тратить свои деньги на капремонт домов, томногие люди пойдут под суд. Передача земли муниципалитету по неизвестнымпричинам затормозилась – инвентаризация имущества так и не была завершена,следовательно, при выделении средств на капремонт муниципального жильяСибирское отделение остается с носом. Жителям Городка остается уповать науправляющую компанию или на собственные силы. Разумеется, в старых домах ТСЖ нерешит проблему капремонта, поэтому, заключая договор с управляющей компанией,стоит отдельно остановиться на вопросе возможности вложений компании вкапремонт дома с последующим возвратом в течение N летв виде квартплаты. Не менее важно произвести независимую экспертизу необходимыхзатрат на капремонт. Судя по опыту некоторых управляющих компаний, в случаеуспешной работы при отсутствии эксцессов возникают годовые накопления в десяткитысяч рублей с одного дома, которые общим собранием жильцов и компании могутбыть направлены на тот же капремонт. Чтобы иметь в своем доме именно такуюуправляющую компанию, при выборе УК стоит уделить внимание организации еесистемы отчета перед жильцами. Времена малопонятных отчислений проходят –сегодня мы вправе требовать отчета за каждый свой рубль, заплаченный УК.

Если же своемусоседу вы доверяете больше, чем любому, даже самому ответственному бизнесу, тоТСЖ – ваш выбор. Из его основных плюсов Н. Малай отметил отсутствие налогаНДС (18%), который обязана платить управляющая компания, получающая прибыль. Кслову сказать, прибыль УК составляет, как правило, до 10% от оборота, и поусловиям договора она должна оплачивать НДС из этой суммы, а не из карманажильцов. Комитет ЖКХ мэрии и городской центр ТСЖ организовали обучение группыактивистов ТОС, которое начнется с 15 мая. Консультацию по вопросам участия всеминарах можно получить по телефонам: 279-99-54, 222-00-78, 227-42-79.

«АКАДЕМ-УЮТ»: ТСЖ– ЭТО ТЯЖЕЛАЯ РАБОТА

Основнаяпроблема многих ТСЖ – это выбор руководителя, которому они смогут доверить своиденьги и который проявит себя как опытный хозяйственник. Ведь не воровать – этоеще не означает умело распоряжаться доверенными суммами. Выбрать средиогромного количества компаний и частных работников, предоставляющих различныеуслуги по обслуживанию жилья, наименее дорогих и наиболее исполнительных –непростая задача, которая ложится на плечи руководителя ТСЖ. Платить ли такомучеловеку зарплату – это тоже один из вопросов, который может стать решающим вуспехе функционирования организации.

Если речь идето небольших домах на десяток-другой полногабаритных квартир, общественнаянагрузка руководителя ТСЖ одного такого дома будет невелика и, возможно,жителям удастся найти всеми уважаемого почетного добровольца на общественныхначалах. Но поддерживать порядок в десяти таких домах или в многоподъездном 300-квартирномдоме – это уже отдельная работа, которую человеку невозможно будет совместить сосновной. «Поставите ему пять тысяч – будет воровать, поставите десять – будетдумать, как украсть, а дадите пятнадцать – будет держаться за место», – пояснилМалай. Как ни прискорбно, руководитель ТСЖ будет получать втрое больше научногосотрудника института, если мы не хотим, чтобы участь нашего дома была похожа насудьбу ученых в Академгородке.

Об успешномопыте работы своего ТСЖ рассказала собравшимся Галина Уманцева, председательправления ТСЖ «Академ-уют». Правда, ее доклад неоднократно прерывалсяпродолжительными аплодисментами, поскольку большинство присутствующихкатегорически отказывались слушать о чужом успехе, сомневаясь в возможности повторитьопыт ТСЖ в новостройке: «Зачем нам слушать вас? Ваш дом 2003 года, и своиподвалы вы сдаете в аренду под офисы, а у нас в подвалах – вода!» Конечно,количество проблем с обслуживанием старых домов значительно больше, но основныезатраты и организация работы самого ТСЖ ничем не отличаются в старом и новомдоме. Сюда относится проблема сбора людей для принятия решения, проблеманеплательщиков и заключения десятков договоров с целым рядом организаций (средикоторых есть много недобросовестных) – по вывозу мусора, содержанию лифтов ипроч.

«Для началаотмечу, что офисы в нашем доме находятся в собственности владельцев, и никакойаренды с них мы не получаем. Тем не менее, наши затраты значительно ниже, чемте, что большинство присутствующих несет сегодня, или те, что заявляются вуправляющих компаниях. Но и проблем несоизмеримо больше. Среди сотен людей ввашем ТСЖ всегда найдутся те, кто будет категорически против оплачиватькакую-то услугу, принятую на общем собрании большинством голосов, и вы не сможетепо каждому такому случаю подавать на них в суд. Бывают ситуации, когданевозможно принять решение без консультации юриста, а она тоже стоит денег. Этоиздержки любого самоуправления, и, организуя ТСЖ, надо быть готовым к ним. Несправившись с нервно-психической нагрузкой, управляющий может повернуться иуйти – разбирайтесь сами! И вы останетесь в страшном положении, когдакомпетентных людей, готовых возглавить такое хлопотное дело, просто неокажется», – тихим голосом объясняет Галина Гибасовна враждебно настроеннойтолпе пенсионеров.

МЫ ЖДЕМ ПЕРЕМЕН

По словамзаместителя управляющего делами СО РАН Алексея Швецова, предварительный опроснаселения показал, что большинство жителей Академгородка предпочитают оставитьсвои дома в ведении ГУП ЖКХ. Несмотря на то, что существующая системазаставляет платить собственников приватизированных квартир за «лишние»квадратные метры, а сантехники домоуправления берут немалые деньги за услуги,которые должны предоставляться бесплатно, люди боятся перемен, и это можно понять.Ведь все привыкли, что смена руководства чревата новыми поборами. Однако надопонимать, что все тарифы на жилплощадь фиксированы государством, и ни однауправляющая компания не имеет права взять с вас больше установленной суммы – 36 руб./кв.м.В Новосибирске эта цифра на сегодняшний день не превышает 30 руб., поэтомууправляющие компании, чтобы выдержать конкуренцию, заинтересованы вовсе не вповышении, а в снижении тарифов. Некоторые существующие и работающие УК заявилицифры – 21 и 24 руб. за метр жилой площади. Другое дело, что, кромезакона, существует договор, и по нему, при согласии жильцов, УК может выполнитьлюбые услуги – от установки теплосчетчика в целях дальнейшей экономии илидомофона до обустройства детской площадки, включив стоимость этой услуги вовременно повышенную квартплату. Главный вопрос в выборе УК – наличие полнойсистемы отчетности перед жильцами и наличие высококвалифицированного персонала.

Выбирая себесантехника или уборщицу, ТСЖ наводит справки о качестве работы этих людей исамостоятельно решает, какой размер ставки оно предложит этому работнику. Натех же самых принципах должен производиться и выбор управляющей компании. Всяинформация по расходам на жилищно-коммунальное обслуживание вашего дома вуважающей себя УК должна быть абсолютно открытой для своих клиентов.

МарияШКОЛЬНИК.