Покупка квартиры: безопасность

Покупка квартиры:безопасность

Самыебольшие опасения покупателей жилья связаны с вероятностью лишиться правасобственности на купленную квартиру. И такие случаи в нашей стране были.Связано это прежде всего с тем, что рынок недвижимости как таковой очень молодойи из-за очень частых в 90-х годах изменений в законодательстве часть объектовнедвижимости имеет в своей истории ряд спорных сделок или сомнительнуюприватизацию. Кто может дать гарантию, что купленная квартира непринесет через какое-то время проблемы?

Основнаяработа риэлтера по большому счету сводится к подготовке пакета документов наобъект и (или) проверке квартиры на «чистоту».

На первомэтапе необходимо получить сведения на объект недвижимости и сопоставить их сданными, представляемыми продавцом объекта, с целью определения рискавозможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем. Подробно изучаетсявся история квартиры: законность приватизации и всех сделок, когда-либопроводившихся с ней, проверяется, нет ли зарегистрированных обременений, неиспользуется ли ее адрес в качестве адреса юридического лица.

На второмэтапе нужно проверить всех лиц, имеющих отношение к квартире. Необходимо точноустановить, имеет ли право продавец осуществлять продажу. Определяется кругсобственников, круг людей, зарегистрированных по этому адресу в настоящиймомент и в прошлом. Выявляется, по какой причине прежние жильцы были выписаны ине сохранились ли у них какие-либо права на пользование квартирой. Такженеобходимо узнать, могли ли быть в прошлом (в процессе приватизации илипродажи) нарушены права несовершеннолетних. Особое внимание необходимо уделитьвсем этим вопросам, когда квартира продается по доверенности.

На третьемэтапе изучаются все оригиналы документов на квартиру. В случае представлениядубликатов нужно проверить причины отсутствия оригиналов. Обязательнопроверяются личные документы лиц, участвующих в сделке.

Совершенноочевидно, что нормальный человек, который покупает квартиру в первый раз, не всостоянии выполнить весь этот объем работы. Но ни одно агентство недвижимоститакже не даст 100%-ную гарантию, что квартира, купленная на вторичном рынке,абсолютно «чиста». Можно ли в таком случае застраховаться? Несомненно. Но присовершении сделки через агентство недвижимости необходимо понимать, что когдариэлтеры предъявляют вам полис страхования профессиональной ответственности, тоон относится только к услуге компании. То есть, если клиент из-за ошибкириэлтера в дальнейшем утратит право собственности на купленный объект и этобудет доказано, страховая компания вернет только ту сумму, которая былавыплачена агентству за услуги.

На случайутраты права собственности существует титульное страхование. Оно, кстати,необходимо, когда квартира покупается по ипотечному кредиту. Страховщики передзаключением договора титульного страхования подробно проверяют историю квартирыи дают положительное заключение только в случае ее юридической чистоты. Кстати,в России не было пока прецедента, чтобы страховая компания выплатила по этомувиду договора страховку. При возникновении спора о законности сделки снедвижимостью юристы страховщиков, как правило, выступают в суде в защитуклиента. В результате производить выплаты по «титулу» страховщикам в этихслучаях не приходилось. Получается, что за оплату титульного полиса страховщикивыполняют функции адвокатов своих клиентов.

Какой жесовет можно дать? Из частных разговоров с руководителями солидных агентствнедвижимости я поняла, что компании, которая давно и стабильно работает нарынке, проще при возникновении проблем с правом собственности у клиентов решитьее за свой счет – предоставить и оплатить адвокатскую поддержку. В случае жерешения суда не в пользу клиента – купить ему жилье. Подобные факты неафишируются, но один-два таких случая в истории этих агентств были. И логикариэлтеров в такой ситуации следующая: «Наша репутация стоит больше, чем самаядорогая квартира».

А.Корецкая.

P.S. Приношу извинения за допущеннуюв статье «Покупка квартиры: договор» («Навигатор» №13 от 7 апреля) неточность.В агентстве недвижимости производятся расчеты, а сам договор купли-продажиподписывается участниками сделки в ФСР (регистрационная служба).