О долевом строительстве

О долевом строительстве

1 апреля вступил в силу Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Законом установлены абсолютно новые правила оформления документов при строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости, порядок привлечения денежных средств, а также защита прав участников долевого строительства.

Какие отношения регулирует данный закон?

Это отношения по поводу привлечения денежных средств граждан и юридических лиц на строительство многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 г.

Действие данного закона не распространяется на строительство объектов производственного назначения; на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, разрешения на которые оформлены до 1 апреля 2005 г.

Следует учитывать, что закон РСФСР №1488-1 от 26.06.1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» силу не утратил и также продолжает регулировать отношения инвестиционной деятельности, а потому инвестиционные договоры, заключенные в соответствии с данным законом, также имеют юридическую силу.

Кто и при наличии каких условий имеет право привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома?

Право привлекать средства граждан имеет застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который зарегистрировал в Управлении федеральной регистрационной службы по Новосибирской области право собственности или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства дома.

Как узнать, зарегистрировано ли право застройщика на земельный участок?

Для этого нужно оплатить государственную пошлину (для физических лиц – 100 руб., для юридических лиц – 300 руб.) и обратиться в Управление федеральной регистрационной службы с заявлением о предоставлении информации о зарегистрированных правах на земельный участок. В заявлении необходимо указать местоположение земельного участка и его кадастровый номер. Информация предоставляется в течение рабочего дня любому заинтересованному лицу при наличии документа, удостоверяющего личность. В информации содержатся сведения об ипотеке, о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, наименования юридических лиц, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств для строительства осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве. Право на заключение договора имеет застройщик, оформивший право на земельный участок, предоставленный для строительства. За 14 дней до заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен опубликовать в средствах массовой информации информацию о себе и о проекте строительства. С данной информацией может ознакомиться любое лицо, желающее стать участником долевого строительства.

Какие обязанности возлагаются на участника долевого строительства?

Он должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по передаточному акту. Принятие объекта осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и предоставления этого разрешения в Управление федеральной регистрационной службы.

Законом установлены существенные условия договора участия в долевом строительстве. Таковыми, в частности, являются:

-    указание конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, который подлежит передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию;

-    срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-    цена договора, сроки и порядок ее уплаты (под ценой понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства);

-    гарантийный срок на объект долевого строительства.

В случае отсутствия данных условий договор считается незаключенным.

Чтобы защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства, закон установил обязательную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы договора участия в долевом строительстве. Если договор не зарегистрирован, он не имеет юридической силы! Кроме договора, государственной регистрации подлежат все изменения и дополнения к нему, а также соглашения о переуступке прав и соглашение о расторжении договора. При государственной регистрации договора одновременно регистрируется ипотека.

Как и где нужно зарегистрировать договор участия в долевом строительстве?

Для этого застройщику и участнику долевого строительства необходимо обратиться в Управление федеральной регистрационной службы с заявлениями о регистрации договора.

Как оформляется право собственности на объект долевого участия, например квартиру? Обязательно ли право собственности регистрировать?

После завершения строительства застройщик в течение 10 дней предоставляет в Управление федеральной регистрационной службы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После этого участники долевого строительства вправе зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Для этого, кроме зарегистрированного договора об участии в долевом строительстве (со всеми изменениями, соглашениями к нему), необходимо предоставить передаточный акт, который оформляется застройщиком.

Следует иметь в виду, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ право собственности на вновь созданный (построенный) объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что участник долевого строительства, не зарегистрировавший право собственности на квартиру, не является ее собственником, не имеет право продавать, дарить, сдавать в аренду, закладывать по ипотеке.

Как возникает право на общее имущество в многоквартирном доме?

Законом установлено, что право на общее имущество дома (лестницы, чердаки, коридоры и т.п.) возникает с момента регистрации права на квартиру. Отдельно это право не регистрируется.

Управление федеральной регистрационной службы по НСО.