Неутраченные иллюзии, или Можно ли прописаться на садовом участке

Неутраченные иллюзии, или Можно ли прописаться на садовом участке Одним из самых сенсационных и медийно раскрученных правовых актов последних лет стало решение Конституционного суда России, непрофессионально названное разрешением прописаться в садовом обществе. Правильно оно называется «Постановление от 14 апреля 2008 г. №7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ФЗ №66) в связи с жалобами граждан». Норма, ограничивающая право граждан на регистрацию на садовом участке, признана не соответствующей Конституции РФ.  >>>

Одним из самых сенсационных и медийно раскрученных правовых актов последних лет стало решение Конституционного суда России, непрофессионально названное разрешением прописаться в садовом обществе. Правильно оно называется «Постановление от 14 апреля 2008 г. №7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ФЗ №66) в связи с жалобами граждан». Норма, ограничивающая право граждан на регистрацию на садовом участке, признана не соответствующей Конституции РФ.

ИСТОРИЯ И СУТЬ ВОПРОСА

Несколько слов о сути и предыстории вопроса. Оно принято в период между выборами Президента России Медведева и его инаугурацией. Будучи первым вице-премьером Дмитрий Анатольевич отвечал за нацпроекты, в числе которых – доступное жилье.

Никого не следует убеждать в провале проекта с точки зрения его финансовой доступности. В этом прямая вина строительного бизнеса и властей на местах. Строительный бизнес во всей стране – самый спекулятивный и сверхприбыльный. К сожалению, власти не удается «откошмарить» его до необходимой степени приземленности, пробуждения совести, учета реальной социальной платежеспособности населения и подавления зоологической жадности строительного бизнес-сообщества. На местах не удается подавить коррупцию при «раздаче» стройплощадок.

Доступность жилья может иметь другие формы обеспечения, например, правовую, то есть порождающую право приобретения, создания, возникновения или оформления иных строений, кроме индивидуальных или многоквартирных домов. Решение Конституционного суда (КС) о разрешении регистрации в садовом доме – красивое и своевременное исполнение высшей судебной властью чисто политического заказа высшей исполнительной власти страны, открывающего шлюзы для саморегулирования проблемы доступного жилья и регистрации в нем. Спасение утопающих – дело рук...

Абзац второй ст. 1 ФЗ №66 определяет садовый участок как земельный, используемый для выращивания садово-огородных культур, отдыха с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем. Эта норма воспринимается судами общей юрисдикции как указывающая на целевое назначение садового участка – сельскохозяйственный труд и отдых и одновременное отсутствие у граждан прав проживания и регистрации в садовом доме на садовом участке.

В соответствии с Конституцией РФ граждане, которые законно находятся на территории России, имеют право выбора места жительства. Институт гражданских свобод в этой части признан РФ в форме присоединения к Международному пакту о гражданских и политических правах и Конвенции о защите прав человека и основных свобод, которые являются неотъемлемой составной частью правовой системы России.

Камнем преткновения, как всегда, стала «родная» юридическая казуистика в российском законодательстве. Закон признает возможность регистрации граждан только в жилых домах. Анализируя запрет на регистрацию граждан в садовых домах, Конституционный суд установил, что причина здесь в статусе домов на садовых участках, поскольку это «жилые строения», а не «жилые дома». КС признал, что оспариваемая норма порождает правовую неопределенность («дыры» в законодательстве). Но наличие правовой неопределенности не означает правового запрета.

Доводом КС России в пользу граждан, оспаривающих отказ в регистрации в домах на садовых участках, стала система государственного учета жилого фонда в рамках нового жилищного законодательства. Основным критерием она считает фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания в нем и тем самым не исключает возможность отнести пригодные для проживания жилые строения, находящиеся на садовых участках, к жилому фонду. КС РФ признал право граждан на регистрацию по фактическому месту жительства в садовом доме на садовом участке.

«ГРАНИЧНЫЕ» УСЛОВИЯ

А теперь спустимся с виртуальных небес конституционной теории на грешную землю реальной практики с дискриминационной системой территориальности садоводческих товариществ и грубостью и коррумпированностью правоприменения. Постановление КС РФ обременено рядом условий, называемых в науке «граничными».

1. Главное условие регистрации в садовом доме на садовом участке – нахождение садоводческого товарищества на территории поселения. Это значит, что садоводы товариществ, расположенных в городской черте Новосибирска, теоретически могут зарегистрироваться в садовых домах. Садоводы же тех обществ, которые расположены, например, на землях Барышевского сельсовета, относимых к землям сельхозназначения, права регистрации не имеют. Теоретически такое право возникнет при условии перевода земель сельхозназначения в земли поселений. Для изменения категории земель необходимо провести публичные слушания по перезонированию территории муниципального образования, организуемые органами местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

В соответствии со ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Закона НСО от 14.04.03 «Об использовании земель на территории Новосибирской области» перевод земель сельхозназначения осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ. Для перевода территорий, занятых садоводческими товариществами с/с Барышево, в категорию земель поселений требуется согласованность решений МО Барышево как органа местного самоуправления и Администрации НСО как органа исполнительной власти субъекта РФ.

2. Гражданское законодательство в новых условиях не устанавливает ограничений на предельные размеры жилых строений, однако требует от собственника земельного участка соблюдения строительных норм и правил. Строение, возведенное на садовом участке, обязано удовлетворять требованиям СНиПов по планировке и застройке территории садоводческого товарищества, в которых одно из самых важных – соблюдение расстояния до границ земельного участка (не менее 3-х метров).

3. В закон №66 должны быть внесены изменения, устраняющие противоречия с Конституцией РФ. При этом КС РФ установил, что субъекты РФ, не дожидаясь изменений федерального законодательства, вправе в опережающем режиме определить порядок признания жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления – утвердить правила пользования и застройки. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Установление порядка признания жилых строений пригодными для постоянного проживания – благодатная нива для деятельности областного Совета депутатов, который может дать реальный толчок в решении проблемы доступного жилья и частичного снятия напряженности в жилищных очередях. Надо сказать, что наша область – пионер в части регионального законодательства, регулирующего формы и порядок государственной поддержки садоводческих объединений. НСО – единственный в России субъект, в котором в апреле 2008 года принят областной закон «О государственной поддержке … садоводческих объединений граждан в НСО». Наша ассоциация была одним из его инициаторов.

4. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, определено «Положением о признании помещения жилым помещением», принятым Правительством РФ 28.01.06.

5. Чтобы получить регистрацию в садовом доме на садовом участке, они должны быть узаконены, то есть земельный участок и дом на нем оформлены в собственность. Если это не так, необходимо воспользоваться ФЗ №93 или так называемым законом о дачной амнистии. Право регистрации в садовых домах касается только граждан России. Мигрантам из ближнего зарубежья не следует надеяться, что КС РФ поможет им зарегистрироваться в садовых и дачных обществах на территории России.

6. Для регистрации (по старинке – прописки) на садовых участках в жилых строениях, пригодных для постоянного проживания, необходимо, чтобы:

дому был присвоен почтовый адрес;

дом соответствовал градостроительным, санитарным, пожарным нормам;

в доме должны быть проведены коммуникации (водоснабжение, водоотведение, канализация, отопление, электричество). Если человеку негде жить, неудобства отодвигаются на второй план и не являются причиной отказа в регистрации, если остальные требования соблюдены;

проезжая часть (улица) должна соответствовать нормативам: ширина – не менее 6 м, тупиковые проезды – протяженностью не более 150 м и заканчиваться разворотными площадками 12х12 м, обеспечивающими возможность разворота мусоровоза, пожарных машин и скорой помощи.

ДОРОГУ ОСИЛИТ ИДУЩИЙ ВМЕСТЕ С СО РАН

Для практической реализации регистрации в садовых обществах Барышевского сельсовета намечается сильный союзник – Президиум СО РАН и его новая команда. Известно о планах Сибирского отделения строительства малоэтажного жилья на землях экспериментального хозяйства СО РАН (далее – ЭСХ) площадью 4,5 тыс. га. Это невозделываемые земли бывшего ЭСХ СО АН СССР. Большинство земель ЭСХ СО РАН не используется по назначению для сельскохозяйственного производства, не участвует в севообороте, теряет плодородие и становится налоговым балластом Сибирского отделения. В экономике это называется «токсичные активы».

Самое разумное, лежащее на поверхности решение СО РАН в отношении земель ЭСХ – использовать их по другому назначению, например, для строительства жилья для своих сотрудников. Огромное финансовое преимущество в том, что земли ЭСХ сорановские, а это исключает необходимость их выкупа для малоэтажного строительства в соответствии с Земельным кодексом РФ, требующим проведения торгов на земли под застройку. Собственная земля – огромный ценовой бонус для строительства жилья самим СО РАН.

Учитывая, что земли ЭСХ Сибирского отделения административно относятся к тому же Барышевскому сельсовету, что и наши садоводческие товарищества, один этот фактор велел нам объединиться и консолидироваться с СО РАН для превращения всех нас в зоны поселений. Кроме того, статус поселения дает юридические основания требовать от органов государственной власти и местного самоуправления финансирования строительства дорог, газопровода, иных коммуникаций.

Да будет известно – земли возле ботсадовского дачного куста в размере 271 га, ранее арендованные у ЭСХ СО РАН, постановлением губернатора НСО в 2008 году переведены из категории земель сельхозназначения в земли поселений и переданы населенному пункту Ложок для малоэтажного гражданского строительства.

Решение КС РФ имеет позитивные и негативные последствия. С одной стороны, это теоретически возможное решение насущной проблемы доступного жилья. С другой, массовая регистрация на этих территориях приведет к финансовой несостоятельности муниципалитетов. Ведь зарегистрированных граждан необходимо обеспечивать магазинами, школьно-дошкольными и медицинскими учреждениями, дорогами, круглогодичным общественным транспортом и т.д. В связи с этим муниципальные власти будут активно противодействовать регистрации в садово-дачных обществах.

Тем не менее, эксперты в сфере недвижимости прогнозируют рост цен на садово-дачные участки вблизи Академгородка.

Вместо резюме. Для практической реализации права на регистрацию в садовых обществах у нас, жителей Академгородка, может появиться такой сильный союзник, как СО РАН. А если ученые еще и выдвинут (впервые за всю историю научного центра) своего кандидата на выборы в Горсовет, а мы, жители Академгородка, поймем его значимость и поддержим на выборах – тогда и поддержка наших инициатив заметно усилится.

Людмила ЛАЗАРЕВА,

председатель ассоциации «Академ-сады»