Чехарда с собственностью

«Навигатор» уже рассказывал о том, что в некоторых многоквартирных домах собственники имеют возможность получать дополнительные средства на капитальный ремонт, сдавая в аренду подвалы (№42 от 29.10.2010). Однако не везде жильцам достается такой «подарок».

В редакцию обратились жители дома по ул. Золотодолинской, 33. Они рассказали о своей «подвальной эпопее» и попросили провести журналистское расследование.

Встретимся в суде

Для управления домом в 2005 году собственники создали ТСЖ «Долина». Спустя какое-то время правление товарищества задалось вопросом: а почему места общего пользования не принадлежат жильцам? Председатель ТСЖ Ольга Вострикова направила запросы в СО РАН, департаменты земельных и имущественных отношений мэрии и администрации области, БТИ, Росрегистрацию, Росимущество. И получила ответ, что лишь 171,9 кв. м зарегистрировано за фирмой «Эльбир». Остальная площадь в реестре госсобственности отсутствует, на балансе ни одного из институтов Сибирского отделения не состоит. Правление ТСЖ сделало вывод, что большую часть цокольного этажа некие организации занимают незаконно и используют в своих целях, хотя эти помещения должны на праве общей долевой собственности в соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ принадлежать собственникам. Жильцы Валентина Сагдеева и Любовь Кольцова обратились в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения и освобождении помещений. Ведь, кроме всего прочего, в них проходят коммуникации дома, которые зашиты гипсокартоном, что в любой момент может стать проблемой при эксплуатации здания.

Ход перешел к институту

В ходе первого судебного процесса, чтобы упрочить свои позиции, жильцы оформили шесть свидетельств на общедолевую собственность. Однако дело было приостановлено: в суд поступил иск от Института автоматики и электрометрии СО РАН к Любови Кольцовой. Институт утверждает, что он строил этот дом совместно с АНПП (ассоциацией научно-производственных предприятий) «Пирамида», является собственником встроенных нежилых помещений – как раз тех площадей, на которые жильцы оформили право собственности, и просит признать это право отсутствующим.

– Мы обратились в «Навигатор», чтобы придать это дело огласке, – говорит Любовь Кольцова. – Как только мы оформили свидетельства о государственной регистрации права, на эти помещения вдруг нашлись хозяева. Хотя до того и начальник управления имущества и земельных ресурсов СО РАН Виктор Юрченко, и зампредседателя СО РАН академик Василий Фомин, и Росимущество на наши запросы сообщали, что данные помещения не находятся на балансе какой-либо подведомственной СО РАН организации, в реестре федерального имущества за ним не числятся. Но буквально через две недели и Сибирское отделение, и Росимущество дали противоположную информацию. Как такое может быть?

– Когда этот дом строился, я работала главным бухгалтером СО РАН, – продолжает Любовь Алексеевна. – Участие в строительстве принимали многие институты. Хорошо помню, как на заседаниях Президиума неоднократно поднимался вопрос о сборе дополнительных средств на достройку дома. Это были «лихие 90-е», денег у институтов не было, их с трудом изыскивали. Дом строился на средства дольщиков – юридических и физических лиц, всё оплачивалось из кармана будущих жильцов, так что цокольный этаж должен принадлежать им. У нас у всех есть платежные документы, подтверждающие выполнение обязательств по договорам об инвестиционной деятельности, тогда как ни Институт автоматики, ни ассоциация «Пирамида» такие документы предъявить не могут.

Что построила «Пирамида»

Директор АНПП «Пирамида» Александр Резник дал разъяснения нашему корреспонденту:

– В Институте автоматики в 80-е годы я был председателем жилищной комиссии, в очереди на жилье тогда стояло около 200 человек. Руководство ИАиЭ решило построить для своих сотрудников дом. Институт выступил застройщиком, «Пирамида» – заказчиком, а подрядчиком – строительная фирма из Бердска. Пока велись подготовительные работы, создание и согласование проекта, в стране начался разгул инфляции, и строительство продвигалось с большим трудом. Не у всех институтов были средства, и мы подключили малые предприятия, которым сразу поставили условие: одну квартиру оплачиваете свою, вторую – институтскую. Все с этим согласились.

С самого начала, поясняет Александр Львович, во всех документах значилось, что Институт автоматики по завершении строительства получит 10 квартир и половину цокольного этажа, вторую половину – АНПП «Пирамида». Площади распределили в равных соотношениях – по 200,25 кв. м. Строительство завершилось в 2005 году. Примерно через два года «Пирамида» передала Институту автоматики пристройку на территории ИАиЭ, а институт ей – свою часть цокольного этажа. Состоялся, так сказать, обмен активами, который был удобен обеим сторонам.

– Меня удивляет позиция собственников квартир: сейчас, когда вводится в эксплуатацию какой-либо дом, разве цокольный этаж принадлежат жильцам? И тогда застройщик не передавал собственникам квартир в общую долевую собственность нежилые помещения. Строились они исключительно за счет средств Института автоматики и «Пирамиды», мы занимались содержанием этих помещений, ремонтировали их, исправно вносили все эксплуатационные и иные платежи, распоряжались этими площадями, сдавая в аренду, – заключает Александр Львович. – Что касается регистрации имущества, то в 1995 году она была осуществлена в полном соответствии с действующим законодательством (в то время государственная регистрация проводилась органами БТИ), а вступивший в силу в 1998 году закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственная регистрация недвижимого имущества, право на которое возникло до 31 января 1998 года, проводится по желанию обладателей.

Бунт обречён?

Подтвердил сказанное руководителем «Пирамиды» и Анатолий Шалагин, директор Института автоматики и электрометрии СО РАН:

– Наш институт получал землю и занимался строительством этого дома совместно с АНПП «Пирамида». Построить такой дом на собственные средства одного института, конечно, было невозможно, поэтому предложили и другим научным учреждениям Сибирского отделения участвовать в этом проекте. Инвесторами стали институты и люди, как-то связанные с СО РАН, в основном предприниматели, вышедшие из него. Изначально они готовы были платить двойную цену, потому что даже при этом она оставалась ниже рыночной. С сегодняшних позиций это представляется неправдоподобным: итоговая стоимость составила примерно 300 долларов за квадратный метр – вместе с чистовой отделкой! Сделать это в условиях жесточайшего бюджетного дефицита и галопирующей инфляции было совсем непросто. Поэтому все финансовые претензии к Институту и ассоциации «Пирамида», которая по поручению Института осуществляла финансирование строительства, голословны. На строительство дома не привлекалось ни одной копейки из централизованных средств Президиума СО РАН – в то время их просто не было. А если сейчас искать возможные «шероховатости» или неточности в действиях института и Сибирского отделения, связанных с финансированием и строительством дома, рука не поднимется бросить камень в тех, кто принимал решения тогда, в 90-е годы, тем более что многих из них уже с нами нет…

– После сдачи дома половина цокольного этажа числилась за институтом, вторая – за «Пирамидой», – продолжает Анатолий Михайлович. – Но владение помещениями, расположенными вне границ института, создавало определенные трудности в повседневной хозяйственной деятельности. И мы обменялись с «Пирамидой» объектами, примерно равными по балансовой стоимости. Об этом существует договор. Тогда, в 1995 году, законы позволяли такую операцию осуществить. Мы поставили полученный объект на баланс, а «Пирамида» по какой-то причине этого не сделала, не зарегистрировала право собственности. Тем не менее, формально это помещение принадлежит нашему учреждению, а значит, находится в федеральной собственности. И поэтому Институт автоматики обратился в суд, как только стало известно, что жильцы оформили общедолевую собственность на встроенные нежилые помещения и тем самым нарушили право института на распоряжение, владение и пользование своим имуществом. Сочувствую жильцам, с одной стороны, – они хотели бы решить проблемы содержания и капремонта дома за счет аренды. Но, с другой стороны, их настойчивость излишняя: они не могут претендовать на федеральную собственность.

Изменение отзывов со стороны зампредседателя СО РАН и Росимущества Анатолий Михайлович объяснил так: они дали информацию суду, не разобравшись в деталях ситуации. Но, когда подробности истории стали известны, внесли пояснения.

– Я руковожу институтом с 2002 года, но буквально несколько месяцев назад узнал, что есть такой спорный вопрос, – говорит Анатолий Михайлович. –  Что касается сегодняшних претензий некоторых жильцов на право собственности (кстати, их не так уж много – всего 5 человек, а в доме проживает 44 семьи), то для меня странным представляется одно обстоятельство: до подачи судебного иска жильцы официально обращались во все инстанции, кроме … законного владельца помещений, Института автоматики и электрометрии…

Скоро состоится очередное заседание суда. Жильцы сомневаются, что решение будет в их пользу. Однако они не намерены сдаваться: они считают, что дом строился на средства инвесторов, а значит, общедомовая собственность должна принадлежать жильцам.

Татьяна ОСИПОВА

В печатной версии «Навигатора» статья приведена с некоторыми сокращениями. Здесь представлена полная версия.