Роснефтегазстрой уже строит в «Щ»

Роснефтегазстрой
уже строит в «Щ»

Состоялось заседание Общественного совета при районнойадминистрации, посвященное деятельности и планам компании «Роснефтегазстрой»,одного из застройщиков в «Щ», которая будет расселять жителей щитовых домов.

Строительство, строительство, строительство…Перефразируя известный немецкий фильм, «в Академгородке только и разговоров,что о строительстве». Но по тем или иным причинам в центре внимания находятсяпроекты в Верхней Зоне, хотя проекты в «Щ» в принципе сравнимы и по размаху, ипо социальной значимости. Да, в ВЗ планируют жилые кварталы для сотрудниковтехнопарка и ученых, но в «Щ» наконец-то впервые за многие годы началисьреальные действия по расселению жителей щитовых домов.

Всего на этой территории будут работать три компании: Роснефтегазстрой,Архстройинвест и МУП «Советский Инвестстрой». У первого наиболее масштабныепланы и наибольшая готовность работать с общественностью. Представителикомпании заявили о готовности представить проект перед любой аудиторией, а посколькупо новому законодательству для реализации строительных проектов требуетсясогласие общественности, то им придется выступить на общественных слушаниях.Для того чтобы максимально скорректировать проект, выявить слабые места,устранить их и представить широкой публике уже оптимальный вариант, как разподходит Общественный совет. Вообще, как отметил глава администрацииА. Гордиенко, Роснефтегазстрой – это первый крупный частный застройщик,который приходит в Академгородок (на самом деле есть еще РосЕвроДевелопмент стехнопарком, но там все сложнее, чем строительство жилья), поэтому важноотработать на нем механизмы взаимодействия с общественностью, научитьсяпозитивно влиять на строительные проекты. И вроде бы это начало получаться.

Сначала выступил директор новосибирского филиалакомпании Владимир Иванович Фельдбуш. По его словам, сам он житель Академгородка(кстати, выпускник физфака НГУ), знакомый не понаслышке с проблемами жителейщитовых домов, построенных на рубеже 50-х и 60-х годов. Предполагалось, чточерез непродолжительное время дома будут снесены и жители получат достойноежилье, однако этого не произошло. Уже в 80-х годах дома можно было назватьветхими, и в 1991 году Президиум Сибирского отделения принял программурасселения. Часть домов была снесена, жителей расселили, но в связи сизвестными историческими событиями бюджетное финансирование прекратилось, асама проблема повисла в воздухе на годы. Сейчас, с появлением частныхинвесторов, возникла надежда на решение, и в мае прошлого года на общемсобрании СО РАН была принята соответствующая программа.

Действительно, ждать уже некогда. Владимир Ивановичпродемонстрировал фотографии, где ясно видно, в каких ужасающих условиях живутлюди – трещины фундамента едва ли не самое «безобидное», с чем приходится сталкиваться.Надо заметить, что еще год назад эти дома не являлись ветхими формально, подокументам, и компания, по словам ее директора, потратила больше года напроведение всех необходимых процедур по признанию щитовых домов непригоднымидля жилья. После этого проект смог стартовать – в его рамках Роснефтегазстройпланирует снести 30 щитовых домов и расселить более 1000 человек. Дляэтого необходимо построить дополнительно около 500 квартир, куда будутбесплатно расселены люди, владеющие приватизированными квартирами. (Отдельноезамечание со стороны застройщика к гражданам, причем не только к тем, ктопроживает в щитовых домах. В связи с недавними изменениями в законодательстве,люди, живущие в квартирах по договору социального найма, получат новое жилье,но они не будут его собственниками и даже не смогут впоследствии егоприватизировать. Так что для получения прав на будущую квартиру нужноприватизировать уже имеющееся жилье). Всего будет построено 1954 квартиры общейплощадью примерно 200 тыс. кв. м, а площадь застройки составит примерно 2 га при общей площади участка10 га.

И это уже не просто слова: началось возведение «переселенческого»дома на ул. Рубиновой, причем на некоторых участках строители вышли науровень перекрытий первого этажа. Так что следующим летом ожидается переселениепервых 96 семей из щитовых домов. А если все пойдет по плану, то проблема будетрешена полностью в течение ближайших 5 лет.

 Вообще по закону застройщик имеет право переселятьжителей сносимых домов по принципу «1 в 1», т. е. предоставлять квартиру той жеплощади, что была у людей раньше. Однако в данном случае люди получат квартирыв новом доме, с современной планировкой, да еще и площадью на 30% больше, чемсейчас: площадь однокомнатной квартиры – 42 кв. м (сейчас 32 кв. м),двухкомнатной – 57 кв. м (сейчас 44 кв. м).

Это простое следствие общего бизнес-плана строительства– перед стартом проекта Роснефтегазстрой провел исследование рынка недвижимостив Нижней Зоне, основываясь на опросах риэлтеров и других экспертов. Оказалось,что главный критерий выбора покупателей жилья в микрорайоне – соотношение«цена-качество». В «Щ» востребовано жилье эконом-класса, а элитные объекты иквартиры больших площадей (более 150 кв. м) продавать нецелесообразно. Главныймотив – стремление улучшить жилищные условия, прежде всего за счет увеличенияплощади квартир. В среднем увеличение составляет 25%. Отсюда и техническиехарактеристики проекта.

То же самое исследование позволило сделать вывод, чтоне менее 70-80% покупателей жилья в Академгородке – это его жители (причем в«Щ» больше всего покупают новые квартиры жители самого «Щ»), доля приезжих издругих районов очень небольшая. Так что ожидать «понаехавших» не стоит. Помимопростого психологического комфорта (как это ни смешно, в конце концов «все мыпонаехали на этот нерезиновый свет»), из этого вытекает вполне прагматичныйфакт: количество машин в микрорайоне за счет приезжих увеличится незначительно.Значит, вряд ли обострятся по сравнению с нынешним уровнем проблемы с парковками,загруженностью дорог, количеством выхлопных газов. Хотя строить парковкипланируется, и в любом случае, как заявил Гордиенко, эта проблема находится наконтроле администрации.

Естественно, на заседании возникал вопрос о лесе (этообщее свойство любого строительного проекта в Академгородке) – главная проблемав домах около ул. Шатурской. В настоящее время планируется проведениеэкологической экспертизы, проект по этому участку находится на стадииподготовки и согласования. Однако здесь расположены самовольно построенныепогреба, металлические гаражи (70 штук), свалки мусора, так что в любом случаеблагодаря деятельности живущих там людей лес долго не проживет. В продолжениетемы леса встал вопрос о скверах и зеленых зонах. Он тоже будет рассматриватьсядалее, хотя, как читатели увидят ниже, еще одно обременение, не говоря уже оснижении плотности застройки, инвестор может и не выдержать.

Спрашивали о дорогах. В презентации, которуюпредставил Роснефтегазстрой, автор увидел даже такой пункт, как расширение ул. Российскойпримерно на 10 метров (фактически это означает добавление двух новыхполос). Расширение планируется от ул. Героев Труда до пересечения с ул. Иванова.А оттуда до ул. Демакова будет расширять дорогу инвестор из другогопроекта – гипермаркета на ул. Демакова. Если говорить о дорогах Нижней Зонывообще, то в следующем году должны быть отремонтированы ул. Демакова иКутателадзе, но это уже к застройщикам отношения не имеет. Тем не менее,деятельность Роснефтегазстроя по ремонту и расширению дорог – всего лишьсоставная часть его обременений по инфраструктуре. В рамках проекта будутпрокладываться новые кабельные линии, проводиться работы на подстанции«Научная», введут в строй водогрейный котел мощность 100 Гкал/час, будутперекладываться теплотрассы на Российской, и это далеко не все. Обременениязастройщика в этой сфере составят более 220 млн руб. А если добавитьзатраты на переселение жителей, то общая сумма обременений превышает 700 млнруб., и экономика проекта становится довольно жесткой. Действительно, средняясебестоимость квадратного метра жилья в Новосибирске с учетом платежей заземлю, инфраструктуры и т.д., по данным компании «Атон», составляет 25-27 тыс.руб. Поскольку объем обременений по инженерной инфраструктуре достаточнобольшой (в силу ее изношенности), можно предположить, что в нашем случае ценаквадратного метра ближе к верхней границе, чем к нижней. А если к этомудобавить 480 млн руб., расходуемых на расселение жителей, то получаем, чтосебестоимость квадратного метра возрастает еще более, чем на 2 тыс. руб. Аесли еще учесть, что, по словам главы администрации, 10% квартир должно бытьпередано муниципалитету по себестоимости, то встает вопрос об окупаемостипроекта. Ведь цена квадратного метра в новостройках «Щ», по данным сайта АН«Солнечный круг», составляет 30-35 тыс. руб.

Что касается торговой инфраструктуры, то на ул. Российскойбудет построен торговый центр, а у домов предусмотрены цокольные этажи, так чтопроблем с торговыми площадями и отсутствием магазинов не будет. Об этомрассказала Ирина Алексеевна Буслова, новый главный архитектор района. Она жедала комментарий по поводу антропогенной нагрузки. Предполагается, что онасоставит примерно 324 человека на гектар – это среднее значение по существующимнормам. Низкая нагрузка – это примерно 180 человек на гектар, по Верхней Зоне нагрузкасоставляет 250-280 человек на гектар. К сожалению, понижение нагрузкиневозможно по экономическим причинам.

Вслед за инженерной и торговой инфраструктурой встаетпроблема инфраструктуры социальной. В этой части Нижней Зоны 3 детскихсада ранее были проданы частным организациям. В результате очередь на место вдетсаду фактически требует строительства отдельного садика (не хватает 550мест). И этот садик планируется построить, решается вопрос о механизмевыделения денег. Также будет сделана пристройка к школе №61 по ул. Иванова.Рассматривается возможность создания других детских учреждений в качествеобременений, представители инвестора готовы участвовать в проекте, но призываютсоизмерять выгоды и затраты. Как мы уже увидели выше, эта позиция обоснована – слишкомбольшие «аппетиты» общественности могут привести к серьезным осложнениям упроекта, решающего наболевшую проблему с щитовыми домами. Здесь к меступришлась идея Алексея Аркадьевича. Он заявил, что будет добиваться отменыпередачи 10% квартир муниципалитету в обмен на строительство социальнойинфраструктуры в районе застройки. Возможно, свое помещение получит клуб«Поиск», другие детские клубы и кружки. Впрочем, по словам главы администрации,есть еще один вариант снижения издержек компании: если удастся встроиться внациональный проект «Доступное жилье», то часть инфраструктуры профинансируетгосударство.

В любом случае проект уже запущен, несмотря на всесопутствующие проблемы, так что у жителей щитовых домов наконец-то появилсяреальный шанс решить квартирный вопрос. Общественный совет же поставил передадминистрацией и застройщиком задачи, решение которых поможет проекту стать ещеболее системным и социально значимым.

Павел ГРОМОВ.